A kedvezményes lakásáfa megszűnésének kedvezőtlen hatásainak csökkentésére javaslatot dolgoznak ki a kormánynak az ingatlanfejlesztők

A kedvezményes lakásáfa kifutása utáni gazdasági, építőipari, foglalkoztatási negatív hatásokra és az új lakások áremelkedésének várható gyorsulására hívja fel a figyelmet a 2015 óta legrészletesebb hazai újlakás adatbázist kezelő ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont legfrissebb tanulmánya.

Az összeállítás közzétételének apropóján Takács Ernő, a legnagyobb fejlesztőket tömörítő szervezet, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke elmondta: a kedvezőtlen folyamatok elkerülésére, a kedvező eredmények megtartása érdekében az IFK javasolja az 5 százalékos áfa hosszabb távú fenntartását.

Bejelentette azt is: a szervezetnél szakértői munkacsoport dolgozik egy, a kormány céljaival is összhangban állójavaslat kidolgozásán. Az IFK szerint a megfelelő szabályozással biztosítható továbbra is a kormány célja: a gazdasági növekedés tartós fenntartása, a családok támogatása, a teljes foglalkoztatottság elérése és a lakásállomány bővülése.

Takács Ernő emlékeztetett rá, hogy az IFK az 5 százalékos áfakulcs 2016-os bevezetését sikeres döntésnek tartja, hiszen a lakásépítések jelentős növekedését hozta, és hozzájárult ahhoz, hogy a kormány által is kitűzött, évi 30 ezer körüli új lakás épüljön országosan. Az intézkedés ezzel támogatta a gazdasági növekedést, a költségvetés bevételeit és a foglalkoztatottság, illetve az átlagbér növelését, illetve a CSOK-kal kombinálva a családpolitikai célok elérését. A kedvezményes kulcs növelte a kínálatot, így mérsékelte az áremelkedés ütemét is – hangsúlyozta.

Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont tanulmányából azonban kiderül, hogy az újra 27 százalékra emelkedő áfakulcs hatására érdemben csökkenni fog a következő években a lakásépítések száma, és jelentős drágulás várható az újépítésű lakások, majd a használtak piacán is. A tanulmány rámutat, hogy egy ingatlanfejlesztési ciklus 2-3 éves folyamat, így jelentős volumen kibocsájtás újra leghamarabb 2022 után várható, amennyiben az áfa mértéke 27 százalékra emelkedik.

Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy továbbra is nyitott a most engedélyezés alatt álló és a jövőben tervezett lakások sorsa. Az áfa 27 százalékról 5 százalékra való csökkentése jelentős kínálatbővülést hozott a 2016. január 1-től 2019. december 31-ig terjedő 4 éves időszakban. A piaci szereplők az átmeneti szabályoknak megfelelő 2018. november 1-je előtt engedélyezett, 5 százalékos áfatartalmú projektek kivitelezésével haladnak a befejezés felé, melyek döntő többségét várhatóan 2020 első feléig át is adják. A mostani jogszabályok szerint 2020. január 1-je után a jelentősen magasabb, 27 százalékos áfatartalom egyértelműen nagy áremelkedést fog okozni, ezért a kis és közepes méretű fejlesztők csak elvétve indítanak új projektet, míg a nagyok is csak a kedvező 2019-es időszakban teszik azt. Ez szorosan összefügg a használt lakások piacán tapasztalható – az állami támogatások által is alátámasztott – kereslet bővüléssel, melynek hatására ebben a szegmensben is jelentős áremelkedés várható. Amikor majd a használt lakások áremelkedése megközelíti az új lakások ár növekedését, akkor várható, hogy az új lakások piacán is újra megindulnak a fejlesztések.

Forrás: ELTINGA, MNB, KSH

A kutatás azt is megállapította, hogy a 27 százalékos kulcs a legmagasabb Európai Uniós összehasonlításban: 24 országban 25 százaléknál alacsonyabb az áfakulcs, nyolcban pedig 10 százalék, illetve az alatti mértékben terheli az újlakásokat az áfa. Több országban is egyszámjegyű a kulcs, például Romániában, Szlovéniában vagy Portugáliában, de a távozó Egyesült Királyságban is.

Az új otthon építésére és az újlakás-kínálatra vonatkozó áfakulcsok nagysága Európa egyes országaiban (Forrás: https://ec.europa.eu/taxation_customs/sites/taxation/files/resources/documents/taxation/vat/how_vat_works/rates/vat_rates_en.pdf, ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont. Dőlttel jelölve azokat a helyszíneket, ahol a lakásokra vonatkozó áfakulcs kisebb az általános kulcsnál.

A tanulmány megerősíti, hogy a lakáspiaci fejlesztők jellemzően 10-15 százalékos árbevétel arányos eredménnyel dolgoznak, a több mint 20 százalékos áremelkedést ez nem fedezi, így új fejlesztéseket csak magasabb bruttó újlakás-árak mellett hajlandóak indítani. Az áfakulcs csökkentésének idején gyorsan emelkedő kereslet növelte az árakat, ami mérsékelte ugyan az adócsökkentés árhatását, az áfakedvezmény azonban jelentősen lassította az áremelkedés ütemét – hívta fel a figyelmet.

Az adóemelés hatása keresleti és kínálati megközelítésben. Forrás: ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont

Azt is nagy problémának nevezte az IFK elnöke, hogy a lakásállomány megújulása, amely eddig is nagyon alacsony szinten volt, a következő években még alacsonyabb lesz, így az energetikai megújulás is csak lassan, évtizedek alatt fog megvalósulni. A megújulási ráta 2018-ban 1,3 százalékos volt a fővárosban, 0,4 százalékos országosan az ELTINGA tanulmánya szerint. Az arányszám várhatóan idén emelkedik, 2020-tól azonban a megújulási ráta csökkenni fog. Az új építések lassulása azt eredményezheti, hogy a hazai lakásállomány energia-hatékonysági javulása még lassabban megy végbe. Ha 2021 után valóban jelentősen visszaesik az építési kedv, az ekkortól életbe lépő, új, jóval szigorúbb energetikai szabályok eredményeinek megjelenésére is sokkal tovább kell majd várni.

A lakásállomány megújulási rátára Európa egyes országaiban és nagyvárosában 2017-ben (Forrás: Euroconstruct,ELTINGA)

A kedvezmény megszűnése az ELTINGA tanulmánya szerint nem jelent arányosan magasabb költségvetési bevételt sem, hiszen alacsonyabb lesz az áfa alapjául szolgáló mennyiség, csökken a befizetett nyereségadó és foglalkoztatottak után fizetett járulékok – hívta fel a figyelmet. A foglalkoztatás 2018-ban a magyar konvergencia-program szerint 30 ezer fővel bővült az építőiparban, és most erősödhetne a szakmunkások hazatérése is, ezeket a kedvező munkerőpiaci folyamatokat azonban megakasztja egy csökkenő trend elindulása az építőiparban – hangsúlyozta.

A lakásállomány megújulási rátára Európa egyes országaiban és nagyvárosában 2017-ben (Forrás: Euroconstruct,ELTINGA)

Arra is figyelmeztetett az IFK elnöke, hogy a statisztikák és felmérések alapján a közelgő építőipari recessziót már a megrendelésállomány visszaesése is jelzi.A visszaeső lakásépítés kisebb kapacitásszükségletet eredményez az építőiparban, így egyes szakágazatokban (belsőajtók, homlokzati nyílászárók, tégla, vakolat, habarcs, homlokzati hőszigetelő rendszerek, hidegburkolás, laminált padló, gépész, elektromos munkák) ugyan megszűnhet a kapacitáshiány, ez azonban azt jelentheti, hogy ismét elmaradnak a hatékonyságnövelő technológiai változások, amelyek modernebb építőipari megoldásokat tennének lehetővé.

Alacsony áfakulcs mellett biztosítható lenne a bővülő minőségi lakáskínálat, a CSOK programhoz kellő kínálat biztosítása, megújuló lakásállomány, a lakás állomány energetikai megújulásához jelentős hozzájárulás, a foglalkoztatás magas szinten tartása, a lakásárak növekedésének visszafogása, valamint a GDP-hez való hozzájárulás a magas multiplikátor hatáson keresztül – összegezte Takács Ernő.

 

Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont Az újlakás áfakulcs emelésének várható lakáspiaci hatásai címmel megjelent tanulmánya itt olvasható.

 

 

Forrás: BePresent