A jótállás annak ellenére a hibás teljesítés egyik jogkövetkezménye, hogy a jogalkotó az erre vonatkozó alapvető szabályokat a szerződést biztosító mellékkötelezettségek között helyezte el a Polgári Törvénykönyvben.

Mint ismeretes, a jótállás nemcsak önkéntes vállaláson alapulhat, hanem jogszabályi rendelkezésből eredően is fennállhat. Jogrendszerünkben jelenleg három olyan jogszabály található, amely kötelező jótállást rendel el. Jelen cikkünkben a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) szabályait ismertetjük.

A lakásépítéshez kapcsolódó kötelező jótállás mintegy két és fél évtizedes múltra tekint vissza a magyar jogrendben. A Korm. rendelet „elődje", a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 53/1987. (X. 24.) MT rendelet szabályai 1988. január 1-jével váltak alkalmazandóvá az építési szerződések körében. A Korm. rendelet megalkotásának egyik fő indoka az volt, hogy a szavatossági szabályok 2002-ben – az európai uniós jogharmonizáció keretében végrehajtott jogszabályi reform következtében – módosultak, így az MT rendelet egyes előírásai ellentmondásosakká, illetve elavultakká váltak. A konkrét szabályok bemutatása előtt szükséges felhívni a figyelmet a Korm. rendelet előírásainak ún. egyoldalúan kógens jellegére. Ez azt jelenti, hogy a Korm. rendelet előírásaitól kizárólag a jogosult (a megrendelő, illetve a lakástulajdonos) javára lehet eltérni. Minden olyan kikötés tehát, ami a Korm. rendeletben foglaltakhoz képest a jogosult jogait korlátozza, illetve kizárja, semmisnek minősül, még abban az esetben is, ha ehhez a jogosult hozzájárult.

TÁRGYI HATÁLY

A Korm. rendelet tárgyi hatálya nem vonatkozik valamennyi építményre, hanem csak az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a jogszabály mellékletében meghatározott épületszerkezeteire (például: alapok, burkolat, nyílászáró szerkezet, kémény, tetőzet, ereszcsatorna, szigetelés), valamint a lakóépületeknek az olyan lakásokat kiszolgáló helyiségeire, illetve részeire, amelyek a mellékletben nevesítve vannak (például: tetőterasz, pince, padlás, lépcsőház, folyosók). Mindezek mellett kötelező jótállás alá tartoznak a Korm. rendelet alapján egyes – a jogszabály mellékletében meghatározott – lakás- és épületberendezések (például: tűzhely, konvektor, mosdó, redőny, elektromos vezetékrendszer, klíma, beépített bútorok) is, amelyek a lakásépítés kapcsán kerülnek beépítésre, illetve beszerelésre.

Lakóépület a Korm. rendelet meghatározása szerint olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található. A lakás fogalmát a Korm. rendelet nem adja meg, csupán utaló szabályt tartalmaz az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 105. §-ban foglaltakra történő hivatkozással.

JÓTÁLLÁSI FELELŐSSÉG

A jótállási felelősség a Korm. rendelet szerint az építési szerződés alapján az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezett felet terheli. Ennek alapján tehát a lakástulajdonos a jótállási jogokat közvetlenül a kivitelezővel szemben érvényesítheti, függetlenül attól, hogy egyébként ő a beruházótól vette meg az ingatlant és a kivitelezővel szerződéses kapcsolatban nem is állt. Hangsúlyoznunk kell azonban, hogy ez csak a jótállási jogok gyakorlása terén van így, a szavatossági igényeket kizárólag azzal a féllel szemben lehet érvényesíteni, akivel a tulajdonos (mint vevő) szerződéses kapcsolatban állt, az előbbi példa esetében tehát a beruházóval szemben. A jótállási jogokat egyébként – ahogyan arra a fentiekben már utaltunk – a lakás (lakóépület) tulajdonosa érvényesítheti, a lakás tulajdonba adásáig azonban a megrendelő tölti be a jogosult szerepét.

JÓTÁLLÁSI IDŐ

A Korm. rendelet alapján a jótállási idő három év, amelyet az átadás-átvételi eljárás befejezetésétől kell számítani. A jótállási idő – mint ahogyan azt korábbi cikkeinkben kifejtettük – sem elévülési, sem jogvesztő határidőnek nem tekinthető, csupán azt az időtartamot jelöli, ameddig a vállalkozót a hibás teljesítés miatt a fokozott helytállás terheli.

Amennyiben tehát a jogosult jótállási időn belül közölte kifogását a vállalkozóval szemben, a jótállási igények érvényesítésére az általános elévülési időn – öt éven – belül van mód.

HELYTÁLLÁS

A fokozott helytállás a jótállás esetében azt jelenti, hogy a vállalkozó a jótállási időn belül a dologban előforduló valamennyi hiba miatt helytállni tartozik. E felelőssége alól csak abban az esetben mentesül, ha bizonyítja azt, hogy a hiba oka már a teljesítést (az átadás-átvételi eljárást) követően lépett fel. Amennyiben tehát a dologgal kapcsolatban hiba merül fel, a vélelem amellett szól, hogy a vállalkozó hibásan teljesített. Nem vitatott kifogás, illetve sikeretlen bizonyítás esetén a vállalkozó helytállni tartozik a jogosulttal szemben.

A helytállási kötelezettség – az erre vonatkozó szavatossági szabályokkal egyezően – elsősorban a hibás dolog javítására, cseréjére (a munka ismételt elvégzésére) irányul és csak másodsorban – abban az esetben, ha a vállalkozó az előbbi igények teljesítésére nem hajlandó, illetve nem képes – biztosított a jogosult számára az árleszállítás, illetve az elállás joga.

JÓTÁLLÁSI JEGY – MINŐSÉGI KIFOGÁS

A Korm. rendelet – fogyasztóvédelmi szempontból – lényeges rendelkezése, hogy a vállalkozó jótállási jegy kiállítására köteles. A jótállási igény ennek alapján érvényesíthető. A jótállási jegyen fel kell tüntetni a Korm. rendelet által meghatározott kötelező tartalmi elemeket, így – többek között – a jótállással érintett dolgok körét, a jótállási idő kezdetét, a jótállás időtartamát, a jótállási jogokat, a vállalkozó (illetve a javításra kijelölt szervezet) nevét, címét. A jótállási jegynek mindezek mellett utalnia kell arra, hogy a jótállás a jogosult törvényből eredő jogait nem érinti. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. Szükséges megemlíteni, hogy a jótállási jegy átadásának elmulasztása, illetve hiányos (szabálytalan) kitöltése nincs kihatással a jótállási kötelezettségvállalás érvényességére.

A minőségi kifogás kezelésével kapcsolatban a Korm. rendelet előírja, hogy a vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A kijavítást, kicserélést, illetve a munka ismételt elvégzését a vállalkozó megfelelő határidőn belül köteles elvégezni, hogy – lehetőség szerint – a lakás használatát ne akadályozza. Azt, hogy mi minősül megfelelő határidőnek, nem lehet valamennyi esetre kiterjedően meghatározni, ennek eldöntése számos tényező függvénye, így például függhet a kifogásolt hiba jellegétől, a hibával érintett dolog természetétől, a hiba orvosolásához fűződő fogyasztói érdektől.

Fentiekben bemutattuk a lakásépítésre vonatkozó kötelező jótállás alapvető szabályait. Amint láttuk, a Korm. rendelet meghatározza a jótállás valamennyi lényegi elemét, így a tárgyi hatályt, az alanyi kört, az időtartamot, de arra nézve is tartalmaz rendelkezést, hogy a fogyasztói tájékozódást szolgáló jótállási jegynek milyen elemeket kell magában foglalnia, valamint, hogy a vállalkozó milyen módon köteles rendezni a minőségi kifogást. Még egyszer kiemeljük, hogy ezektől a feltételektől csak a jogosult előnyére lehet eltérni (önkéntes jótállás tehát csak ezen felül vállalható), illetve hogy a jótállás nem érinti az egyéb – így különösen a szavatossági, kártérítési – jogok fennállását. A jótállás mellett (illetve helyett) ugyanis a fogyasztó szavatossági igényt (is) érvényesíthet az eladóval szemben, valamint kártérítési követeléssel léphet fel. Utóbbi igényt egyébként nemcsak az eladóval, hanem a vele szerződéses kapcsolatban nem állókkal szemben is érvényesíthet, így például azon vállalkozások irányában is támaszthat kártérítési követelést, akik csak az eladóval álltak szerződéses jogviszonyban.

Következő cikkünkben a hibás teljesítés esetén alkalmazandó kártérítési szabályokat, illetve az ahhoz kapcsolódó bírói gyakorlatot mutatjuk be.

dr. Ütő Kristóf Benjámin
jogi előadó
Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság