A pandémia utáni időszak hatásai, a magas inflációs környezet, a növekvő energiaárak és a geopolitika turbulenciák igencsak megfeküdték a befektetők gyomrát. Éves összehasonlításban 65%-os visszaesés tapasztalható a CEE-6 régió irodapiacát érintő befektetésekben – állapítja meg a Colliers “ExCEEding Borders 2023/2024: a technológia mint megoldás a CEE régió öregedő irodakínálatára”* címmel megjelent piaci jelentése.
A CEE-6 régió teljes irodapiaci befektetései alig 2 milliárd eurót értek el 2023 első félévében, amely hozzávetőlegesen 65%-os éves csökkenést jelent éves összehasonlításban. Ez a trend ugyanakkor összhangban van az Európa más területein és a világszerte tapasztalt folyamatokkal. A jelenlegi piaci feltételek, a hitelköltségek és az árak alakulása miatt nem kis kihívást jelent előre jelezni ennek az évnek a befektetési piaci volumenét. Bár a Colliers becslése szerint az év során a befektetések értéke elérheti a 4 milliárd eurót, de még ez is jóval kevesebb lenne, mint a 10 éves régiós átlag (11 milliárd euró), és az egyik legalacsonyabb lenne 2012 óta.
A magyar irodapiac nem állt le teljesen
A magyar irodapiac 2023-as első félévét vizsgálva azt láthatjuk, hogy a piac nem állt le teljesen; még mindig tapasztalható kereslet, ami elsősorban a már a piacon lévő bérlők relokalizációjából, illetve a modernebb, fenntartható, energiahatékony és a jobb infrastruktúrájú irodaházak iránt megnőtt igényből eredeztethető, ami kétségtelenül jó hír a zöld minősítésű, ESG kompatibilis irodák tulajdonosai számára. Mindez visszatükröződik az üresedési rátákban az egyes részpiacokon, illetve a zöld minősítésű irodaportfólió esetében.
A nettó új kereslet 52%-os aránya alátámasztja a továbbra is meglévő piaci bérlői aktivitást, miközben a bérleti megújítások aránya 48%-os volt. Részben az új átadások (64.000 m2) alacsony előbérleti aránya, illetve az új nagy területigényű belépők hiánya miatt a teljes piaci üresedés tovább nőtt, elérve a 12,6%-ot. 2023 első félévének végén 276.490 m2 irodaterület állt építés alatt.
A magasabb finanszírozási költségek és infláció megjelenik a bérleti díjakban is
A prime bérleti díj 25 EUR/m2/hó (+4,2 év/év), az A kategóriájú épületek átlagos bérleti díja 16 EUR/m2/hó volt, míg a B osztályúaké 12,4 EUR/m2/hó, ami az utóbbiak esetében 7,5%-os, illetve 3,3%-os növekedést jelent éves szinten.
Kulcs az ESG-kompatibilitás
A 2022-es évhez képest idén várhatóan erősebb EUR/HUF átlagárfolyam, illetve a csökkenő építőanyag árak hozzájárulhatnak az ingatlanfejlesztési piac konszolidációjához. A prémium elhelyezkedésű, modern, zöld, energiahatékony és ESG-kompatibilis irodaházak iránti kereslet minden várakozás szerint stabil marad. Emellett az irodapiac továbbra is bérlőorientált lesz, a szerződések rugalmassága továbbra is alapvető fontossággal fog bírni. Az idősebb ingatlanok tulajdonosai eközben várhatóan többet fognak invesztálni nemcsak a külső megjelenés frissítésére, hanem az ESG megfelelésre és az energiahatékony fejlesztésekre is, hogy növeljék irodáik vonzerejét a potenciális bérlők számára.
Új lehetőségek az öregedő irodaházak számára
Összegezve a Colliers piaci jelentését, egyértelműen kirajzolódik, hogy a gazdasági és geopolitikai változások, valamint a távmunka jelentőségének növekedése miatt nincs visszaút a 2020 előtti állapotokhoz. Az egyes piacok útkeresése közben azonban azt is látni kell, hogy a CEE régió más-más fejlettségi szakaszban van. A legfejlettebb városai és a legnagyobb irodapiacai – mint Varsó, Budapest, Prága és Bukarest – esetében akár 2-3-szor is kisebb kínálattal rendelkeznek számos nyugat-európai fővárosnál. További tény, hogy Európán belül ez az a régió, ahol az utóbbi évtizedben a legdinamikusabb gazdasági növekedés ment végbe.
Az öregedő irodaházakat eközben nem szabad leírni a fejlődő irodapiacokon. A smart building technológiák gyors fejlődésével ezeket az idősebb ingatlanokat meg lehet újítani és modern szabványoknak megfelelővé lehet tenni anélkül, hogy komolyabb felújításokra lenne szükség. A technológia segíthet a felhasználói élmény javításában a régebben épült irodák esetében is. Az irodabérlők profitálhatnak a fejlett beléptetési, ellenőrzési rendszerekből, a személyre szabott klímavezérlésből és az okos világításból, ami kényelmesebbé és az egyéni igényekhez alkalmazkodóbbá teszi a munkateret.
________________________________________________________________________
*Forrás: A kelet-közép-európai irodapiac fejlődési lehetőségeiről a Colliers részletes piaci tanulmánya itt olvasható: https://www.colliers.com/en-xe/research/202311-exceeding-borders.
Forrás: Colliers
