Szerb ingatlanpiac kontextusban

459

A magas infláció és az emelkedő kamatok megtépázták az általános fogyasztást Szerbiában, és bár az ország rövid távon valószínűleg elkerüli a recessziót, a reál-GDP növekedés idén és jövőre is csak 2-4% körül alakulhat, mivel lefelé mutató kockázat az EU-t fenyegető recesszió. A bérlakáspiacot a Szerbiában letelepedő orosz és ukrán állampolgárok támogatják, magasan tartva a bérleti díjakat. A lakásépítés továbbra is erős, és bár a magasépítés volumene már konszolidálódik, a mélyépítést a nagy infrastrukturális projektek magas szinten tarthatják középtávon – véli Dejan Krajinović, az EECFA szerb kutatója. 

Ingatlanpiaci folyamatok Szerbiában

A makrogazdasági környezet Szerbiában már egy ideje nagy nyomás alatt van, és a tartósan magas infláció miatt jelentős visszaesés következett be az összfogyasztásban. Arra számított mindenki, hogy tavaly elkezd lehűlni az ingatlanpiac, viszont 2022 újabb rekordév volt mind volumenben, mind tranzakciószámban. És számos európai ország ingatlanpiacával ellentétben (ahol a kamatlábak hatására komoly lassulás és áresés alakult ki) Szerbiában az ingatlanárak szintje erőteljesen nőtt 2022-ben. Idén a nagymértékű bizonytalanság miatt az építési engedélyek elkezdtek ugyan csökkenni, de ez még nem látszik az ingatlanárakon. A kereslet továbbra is erősebb, mint a kínálat és az Európai Központi Bank és a Szerb Nemzeti Bank monetáris politikájának eddig kevés hatása volt a piacra.

A Szerb Nemzeti Bank az elmúlt tizenkét hónapban szigorított monetáris politikáján, és idén áprilistól 1,5%-ról 6%-ra emelte a referenciakamatot. Mivel a szerb infláció főleg az energia- és élelmiszerköltségekből importálódik, az emelkedő kamatlábak megfojthatják a gazdaságot, így a Banknak meg kell gondolnia, hogy diverzifikálja az infláció elleni küzdelem eszközeit. Ugyanakkor az euróindexált lakáshitelek is hasonló, 6% körüli kamatszinten álltak 2023 1. negyedévében. Míg tavaly az összes tranzakciószám nőtt, a jelzáloghitelek aránya a 2021-es 13%-ról 11%-ra csökkent az összes tranzakcióban. A piacon valamivel nagyobb a hitelezési kitettség, az összes jelzáloghitellel támogatott tranzakció mintegy 20%-át teszi ki, de a kamatemelések alig befolyásolták az összesített számokat. 2023 1. negyedévében is hasonló tendenciát láthattunk: az árak tovább nőttek, a tranzakciók mértéke csak kismértékben csökkent számban (viszont értékben nem).

Az erőteljes turisztikai számokon kívül az ukrajnai háború kitörése óta Szerbia mintegy 200,000 tartózkodási és munkavállalási engedélyt bocsátott ki orosz és ukrán állampolgárok számára. Ez váratlan támogatás a szerb ingatlanpiacnak és a szálláshelyeknek. Idén márciusban például 10,000 tartózkodási és 5,000 munkavállalási engedélyt adtak ki, mely havi szinten eddig a legmagasabb. Az újonnan érkezőket megérezte a lakásbérleti piac: 2022 2. felében tetőztek a havi bérleti díjak. 2023 1. negyedévére a helyzet stabilizálódott, de az alacsony bérleti kapacitás egyelőre magasan tartja az árakat. És azok, akik úgy döntenek, hogy Szerbiában kezdenek új életet, egy idő után potenciális lakásvásárlók is lehetnek, mivel a többségük magasan képzett és alkalmazásban áll.

Mi történhet a szerb gazdasággal és építési piaccal

Sok európai országhoz hasonlóan Szerbiában is erős a foglalkoztatás, viszont idővel elkerülhetetlenek lesznek a kihívások, különösen ha a nemzetközi feltételek és kereskedelmi kapcsolatok így maradnak vagy netán romlanak az elkövetkező időszakban. Egyelőre úgy tűnik, hogy Szerbia rövid távon nagy valószínűséggel elkerüli majd a recessziót, de a reál-GDP növekedés előreláthatólag gyenge lesz (2023-2024-ben 2-4% között várható). A foglalkoztatás tavaly és az idei 1. negyedévben tovább nőtt, így a helyzet stabil, de az idei 2. félévben és jövőre ez változhat. A szerb gazdaság ellensége a romló gazdasági helyzet és az EU-t fenyegető recesszió mivel az EU fontos befektetési forrás és elsődleges exportcélpont.

Várhatóan a kormány az állami beruházásokat fogja szorgalmazni, hogy kompenzálja a versenyszféra alacsonyabb beruházási szintjét. A nagy infrastrukturális projektek valószínűleg folytatódni fognak legtöbb mélyépítési szegmensben (út, vasút, közmű), és ez középtávon rekordszinten tarthatja a mélyépítést. A magasépítés és annak volumene nagyobb kihívást jelent majd, de jó hír, hogy az FDI-beáramlás továbbra is erős az ipari és raktárépítés, az irodaépítés és a lakásépítés szegmensekbe. A magasépítésben már konszolidálódnak a volumenek, de vegyes a kép a különböző alágazatokban. A lakásépítési piac továbbra sem mutat gyengeséget. Ráadásul a szerb piacon nagyon alacsony az üresedési ráta a kereskedelmi és irodai szegmensekben, és ez jó indikátor a jelenlegi gazdasági klímában.

Összességében most magas egy elhúzódó és eszkalálódó gazdasági válság kockázata, de még van remény arra, hogy a legrosszabb elkerülhető.

Szerző: Dejan Krajinović,
Beobuild Core d.o.o., EECFA Serbia