Az ipari és logisztikai szektor lett 2019 legkeresettebb regionális ingatlantípusa az irodák és lakások után

60

A Colliers International, CMS és Randstad közös piaci jelentése, az “ExCEEding Borders: Industrial & Logistics Market in CEE-171” rávilágít, hogy a szektor legnagyobb kihívásai közé tartozik a megfelelő helyszínen lévő telkekhez és ingatlanokhoz való hozzáférhetőség, amely megfelel mind a fejlesztők, mind a végfelhasználók igényeinek. Továbbá még fontos szerepe van a terület kiválasztásakor a közművek elérhetőségének és megbízhatóságának, illetve a közlekedési infrastruktúrához való kapcsolat, valamint a munkaerő rendelkezésre állása és szakképzettsége, illetve a befektetési ösztönzők elérhetősége.

A CEE-régió ipari és logisztikai piacának 17 országa a fejlettségük különböző szintjén állnak mind méret, mind a fejlődési ütemüket illetően. A régió 17 országában a teljes állomány meghaladja az 50 millió négyzetmétert. Ebből a kínálatból a jelenleg elérhető üres terület alacsonynak tekinthető, hiszen a legtöbb közép-európai ipari és logisztikai piac 5% alatti üresedési rátát regisztrált.

Erős kereslet az ipari ingatlan és logisztikai piac felé

Az elmúlt pár évben a CEE régióban az ipari ingatlan és logisztikai szektor iránti kereslet erős volt, melynek fő hajtóereje a 3PL (logisztikai szolgáltató), a kiskereskedelmi és disztribúciós szektorok, amelyeket követ a könnyűipar, az autóipar és az FMCG szektorok. A járványhelyzet során, valamint várakozásaink szerint a jövőben, változás következhet be a kereslet volumenében és a szektorok sorrendében az e-kereskedelem, adatközpontok, valamint a különleges tárolást igénylő termékek bővülése miatt, melyek következtében megnövekedett igényekkel kell majd számolni. Ennek ellenére úgy gondoljuk, hogy a CEE régió – mely nagy ipari múltra tekint vissza – vonzó marad a gyártócégek számára az autóipartól kezdve a légiközlekedési alkatrészeken keresztül, valamint beleértve a fém és műanyagmegmunkálást, az elektronikai, háztartási, gyógyszeripari és egészségügyi eszközöket is”.– mondta Kevin Turpin, a Colliers International regionális piackutatási igazgatója.

Miközben arra számítunk, hogy az e-kereskedelem még gyorsabb ütemben fog növekedni és ösztönzőleg hat a logisztikai keresletre ezekben a kihívásokkal teli időkben, hosszú távon növekvő keresletet várunk a gyártó cégek részéről is, akik az ellátási lánc bizonyos elemeit közelebb hozzák Európához a kockázatok csökkentése érdekében. Ez hosszú távon azt jelenheti, hogy nagyobb készleteket tárolhatnak vagy gyárthatnak közelebb a végfelhasználóhoz, mely további keresletnövekedésben csapódhat le a régióban.

Stabil bérleti díjak

A CEE-17 régióban a bérleti díjak stabilnak mondhatók, illetve azokban a kiemelt lokációkban még emelkedés is megfigyelhető volt, ahol korlátozott volt a rendelkezésre álló terület. Ezen tendencia folytatására számítunk, mivel a kereslet továbbra is magas, valamint az építési költségek az elmúlt években emelkedtek. A jellemző bérleti díjak a régióban 2,9 és 5,5 EUR / m2 / hó között mozognak, bár a fejlődés kezdeti szakaszában lévő piacokon ez elérheti a 7 EUR / m2 / hó összeget is.

Telekárak és építési költségek

A fejlesztési költségeket tekintve, összegyűjtöttük az irányadó árakat a fejlesztési területekre (feltételezve, hogy rendelkezik engedéllyel), valamint az építési költségekre (egy sztenderd raktárépületre) vonatkozóan. A jellemző telekárak a régióban 10 és 80 EUR / m2 között mozognak, de a keresett területeken található szűkös telekkínálatnak köszönhetően – főleg a nagyvárosok vagy forgalmas közlekedési/gazdasági csomópontok környezetében – a telekár akár a 120 és 150 EUR / m2-t is elérheti.

Az átlagos kivitelezési költség egy “sztenderd” raktárépületre vonatkozóan a régióban 300 és 600 EUR / m2 között van a „soft” költségek (tervezési, finanszírozási, jogi költségek) nélkül. Bizonyos piacokon magasabb építési költség is megfigyelhető, de a megnövekedett munkaerő költség és anyagköltség összességében akár 25%-kal is megnövelheti az építési költségeket.

Szektorra vonatkozó trendek

A szektorok közül a járvány leginkább az autóipart érintette. A CEE régióban több mint tíz megtalálható a világ legnagyobb autógyárai közül, nem beszélve a hozzátartozó alkatrészgyártó cégekről, szállítmányozókról és autókereskedőkről, akik összesen több százezer embert foglalkoztatnak. Bármilyen nagyobb visszaesés/leállás ebben a szektorban komoly gazdasági következményekkel jár.

A gyógyszeriparban, a 3PL szektorban (logisztikai szolgáltató), valamint az e-kereskedelemben tevékenykedő cégek a CEE régió szintén fontos szereplői, de az ő jövőjük sokkal derűsebbnek tűnik. Amint a koronavírus elleni vakcina kifejlesztésre kerül, akkor példátlan mennyiségű gyártási, tárolási és szállítási kapacitásra lesz szükség feltételezhetően a CEE régióban is.

Az e-kereskedelmi és a 3PL szektor az utóbbi évtizedben komoly növekedést ért el a CEE régióban. A logisztikai szektorban megtalálhatók a legnagyobb nevek, pl. DHL, UPS, FedEx, stb. Az online rendelhető termékek – köztük zöldségek, hobbikhoz kapcsolódó termékek, kertészeti termékek, sporteszközök, valamint elektronikai eszközök és online szórakoztatás termékei – népszerűsége megnövekedő keresletet von majd maga után az ipari és logisztikai ingatlanok piacán az elkövetkező években.

Befektetések jogi ösztönzői

A CEE 17 országok többsége legalább egy típusú ösztönzéssel támogatja az ipari és logisztikai szektorban történő befektetéseket. Ezen jogi ösztönzők országonként változnak, de jellemzők a támogatási programok, nem visszatérítendő, akár állami támogatások, az adókedvezmények/csökkentések, könnyített szabályok, kiterjesztett adminisztrációs támogatás stb. A különböző ösztönzők segítenek az alábbi szempontok legalább egyikében: fejlesztések támogatása, gazdasági aktivitás növelése, új munkahelyek teremtése, termelékenység elősegítése vagy piaci versenyképesség növelése.

Az ipari termelés közel rekordszintet ér el a CEE régió legtöbb országában, így tagadhatatlan, hogy a régió mágnesként vonzza a gyártókat és logisztikai cégeket. A CEE régió országai jelentős külföldi befektetést realizáltak köszönhetően a jólképzett munkaerőnek, a gyorsan fejlődő infrastruktúrának és a nyugat-európai szinthez képest olcsóbb munkaerőnek. Emellett a befektetések jogi ösztönzői is elérhetőek a legtöbb országban. A jogi tanácsadók fontos szerepet játszanak a segítségnyújtásban, nem csak a kockázatok csökkentésében, de a fejlesztések és lehetőségek kiaknázásában is.” – tette hozzá Lukas Hejduk, a CMS partnere és ingatlanokért felelős igazgatója a CEE régióban.

A magyar ipari szektor továbbra is erősen Budapest fókuszú. Eddig az általában magas vételi ár ellenére az új ingatlanfejlesztések helyett inkább a már meglévő ingatlanvásárlás részesítették előnyben a magas beruházási költségek és a hosszabb építkezési időszak miatt, mind Budapesten, mind pedig a vidéki területeken. Ugyanakkor a megvásárolható épületek száma meglehetősen korlátozottá, a beruházási költségek elfogadhatóbbá váltak, így jelenleg a Budapest körüli fejlesztések egyre gyakoribbak. Arra számítunk, hogy 12-16 hónap múlva ezek az új fejlesztések megfelelő választékot nyújthatnak azoknak a vállalatoknak, akik új logisztikai / termelési épületeket akarnak találni Budapest környékén, még akkor is, ha a várható új épületek 34% -át már kiadták” – mondja dr. Czike Gábor a CMS Budapest partnere, az Ingatlanjogi csoport vezetője.

Míg néhány ország (Lettország, Montenegró, Szerbia és Szlovénia) nem biztosít kifejezetten az ipari és logisztikai szektorra vonatkozó ösztönzőket, a vállalkozások számára mégis előnyösek lehetnek az általános jogi ösztönzők. A piaci jelentés országonkénti bontással segíti a befektetőket, hogy megtalálják a vállalkozásuk vagy ingatlanuk számára a legmegfelelőbb helyszínt.

Munkaerőpiac és befektetések – változás a trendekben

A CEE régió még mindig az első között van a külföldi befektetők fejében a logisztikai szektort tekintve, köszönhetően a munkaerő rendelkezésre állásának és munkaerő költségeken történő megtakarításoknak. Az érdeklődés továbbra sem csökken, csupán az okok változtak meg.

Paweł Kopeć, a Randstad vállalati megoldások központjának vezetője szerint “A költség továbbra is fontos szerepet játszik a befektetésekben, de emellett lényeges szemponttá vált a stabil fejlesztési környezet, amit jól szimbolizál a CEE régió, hiszen a munkanélküliségi mutatók csak kismértékben ugrottak meg ezekben az országokban a koronavírus járvány kitörését követően. A munkaerő képzettsége is fontos szempont a befektetők számára. Az alacsony munkanélküliségi mutatók ellenére bizonyos területeken nagy számban található jól képzett munkaerő. Az úttörők, akik a közép-kelet európai régiót választják befektetésüknek, valami különlegeset érhetnek el – lojális és elkötelezett munkavállalókat. Azonban rövid távon a cégek inkább újraépítik munkaerejüket ahelyett, hogy növelnék az állományt, tartva a járvány második hullámának hatásaitól. Ennek eredményeképpen arra számítunk, hogy a munkaerő átmeneti alkalmazása még népszerűbb megoldás lesz a piacon. A járványhelyzet átalakította azt is, ahogyan a munkavállalók tekintenek jövőbeli munkáltatójukra. A közeljövőben arra számítunk, hogy a biztosabb munkahely és a cég pénzügyi stabilitása egyre fontosabb szempontokká válnak a fizetéssel és a juttatásokkal szemben a munkahely kiválasztása során.

 

A piaci elemzés ide kattintva tölthető le, előzetes regisztrációt követően.

 

 

Forrás: Colliers International