Kuczogi László
okl. építő mérnök,
okl. mérnök közgazdász
„Az építőipar digitális átállása”
rovat vezetője

A fejlődő technológia jelentős kihívást jelent a létesítményüzemeltető számára, de jelentős segítséget is. Egyszer nehézzé teszik a működést, máskor nagy segítséget jelentenek az okos eszközök. Nem lehet egyértelmű mérleget vonni az előnyök és hátrányok között, de érdemes számba venni a nehézségeket és a lehetőségeket.

TRENDEK AZ ÜZEMELTETÉSBEN

Ahhoz, hogy mérleget vonhassunk, érdemes áttekinteni, melyek a legfontosabb irányok a létesítménygazdálkodásban. A Research and Markets kutatása1 szerint 10 jelentős trend észlelhető, amelyek 2023-ra átalakítják ezt az ágazatot:

  1. kiszervezés
  2. integrált ingatlan- és létesítménygazdálkodás
  3. nagyobb hangsúly a személyre szabáson és az alkalmazottak tapasztalatán
  4. nagyobb hangsúly a munkavállalói wellnessprogramokon
  5. rugalmas térképzés, coworking és együttműködés
  6. ügyfél-/partnerkapcsolat
  7. hosszú távú partnerségek
  8. intelligens munkahelyek/irodák
  9. adatvezérelt döntéshozatal
  10. mesterséges intelligencia (AI).

A trendek közül hármat érdemes kiemelni.

Az intelligens munkahely kapcsolódik a legjobban a témánkhoz, hiszen azt szolgálja ki az üzemeltetés, a munkahelyként üzemelő teljes épület „okosabb” lesz (beleértve az épületfelügyeleti rendszert). Átalakul a dolgozói munkavégzés helye is, legyen az az állandó iróasztal, coworking, vagy otthoni munkahely. De akkor még nem említettünk olyan elemeket, mint okos parkolás, okos energiahasználat. Az üzemeltetés átalakul, más felkészültséget, más szolgáltatást igényel.

Az adatvezérelt döntéshozatal azt jelenti, hogy nagy mennyiségű adatból kell jó döntéseket hozni. A nagy mennyiségű adat elsősorban az okos házak különböző eszközein keletkezik, és úgy nevezett Big Data módszerével kell kezelnünk. Ekkor már nem elég összeadni 5 számot és átlagot képezni, hanem több millió adatot kell statisztikai módon értékelni, trendeket képezni, és megfelelő időben előkészíteni a szükséges döntést, és beavatkozni. Ez például átalakíthatja a karbantartási stratégiát, hiszen nem kell időközönként karbantartani, hanem amikor a trend jelzi, akár állapotértékek, akár kockázatelemzés alapján beavatkozni.

A mesterséges intelligencia (AI) pedig olyan kihívás, amely mind az üzemeltetés módszertanát, mind azokat az üzleti tevékenységeket megváltoztatja, amihez a létesítménygazdálkodás háttérszolgáltatást nyújt. Ha kiemeljük a robotizációt az AI témái közül, akkor elég említeni a takarító robotokat vagy azokat a gyárakat, ahol minden robotizált (pl. Gigafactory).

TRENDEK AZ ÉPÜLETFELÜGYELETBEN

Az okos épületek nemcsak a széles körű épületfelügyeleti rendszert (BMS) jelentik, hanem ennél többet, de jelen cikk csak a BMS hatását kívánja vizsgálni, de azt kiterjesztett kontextusban. Ezért érdemes pár sorban összefoglalni a rendszerek fejlődését és az itt azonosítható trendeket.

Az BMS rendszereket elsősorban a „kicsit komplikált” épületgépészeti egység működtetésére találták ki, hogy a fűtés rendszerében a kazán és a hőleadó oldalai (pl. radiátor) jól tudjanak együttműködni, vagy a szellőztetés megfelelő időben induljon el.

Ennek megfelelően az első rendszerek teljesen autonómok voltak, mindig célfeladatot oldottak meg. Az épületfelügyelet egyes funkciói egyre összetettebbé váltak, mind az épület növekedésével, mind a technológia fejlődésével. A jelent már meghatározzák az integrált megoldások, hiszen általános elvárássá vált, hogy párhuzamos rendszerek tudjanak együttműködni.

A CIO Review szerkesztőségi cikkében2 a következő trendeket látja az épületfelügyeleti rendszerekben:

  • Hálózatok integrációja, amely már nemcsak azt jelenti, hogy egy-egy piacvezető BMS megoldás több épületgépészeti rendszert tud egy felületen kezelni, hanem jól azonosítható az a párhuzamos trend, amikor kisebb rendszerekre borítunk egy gyártói független szoftvert, amely esernyő módjára fed le minden autómon rendszert. De természetesen ez azt is jelenti, hogy több épületet lehet egy helyről megfigyelni, ha az épületek BMS-ének felügyeletét egy központi ügyeleten jelenítjük meg.
  • Napjainkat meghatározza a felhőben történő munka (lásd korábbi cikkünket3), de még ritkán kerülnek az épületfelügyeleti adatok felhőbe, pedig használata mellett több érv is felsorakoztatható, ellene azonban sokkal kevesebb.
  • Az eszközök digitalizálása terén elsősorban az IoT eszközök elterjedése a legfontosabb, tehát egy új mérési pont befektetés, átalakítás nélkül azonnal hadra fogható.
  • Energiapotenciálok, amelyek révén az energia „okos” felhasználása, termelése és ezek szabályozása jelentős racionalizálási lehetőséget biztosít, de BMS nélkül ez lehetetlen.
  • Okos biztonság, amely már az épületfelügyeleti rendszer része vagy rövidesen az lesz. Ma már nem irreális elvárás, hogy a riasztó hibajele és a gépészeti rendszer hibaüzenete ugyanazon a képernyőn jelenjen meg.

AZ ÉRTÉKELÉS SZEMPONTJAI

Ha a két trendkutatást összefésüljük, akkor jól látható, hogy a jövőben olyan épületeink lesznek, amelyek

  • végtelen számú adatot nyújtanak, amelynek jobb használatát meg kell tanulni, és az üzemeltetés javára fordítani,
  • a technológiai fejlődés napról napra átírja az igényelt szolgáltatást és a szolgáltatók által biztosított megoldásokat,
  • a megoldások egyre nagyobb integrációt biztosítanak, amely javíthatja a minőséget,
  • a technológiai fejlesztések egyszerre jelentik a rendszerek rugalmas fejlesztésének lehetőségét (IoT, wireless), de egyúttal a rendszerek kialakításának még összetettebb folyamatát,
  • az integráció, az összetettség, az eljárások gyors változása pedig kihívás elé állítja a felhasználókat és az üzemeltetőket egyaránt. A szükséges tudás rohamosan nő, az „okos” felügyeleti rendszerhez nem lehet „buta” humán erőforrást rendelni.

Az értékelést három szempont mentén érdemes megtenni egy épület esetén:

  1. Az épület használóinak nő-e a felhasználói élménye, jobb lesz-e oda bemenni?
  2. Az épület tulajdonosainak jobb lesz-e, megőrzi-e az épület az értékét?
  3. Tudunk-e pénzt spórolni, tudunk-e több pénzt termelni, megéri-e befektetni?

FELHASZNÁLÓI ÉLMÉNY

Épület használói számára szinte csak előnye van az épületfelügyeleti rendszernek, akár kicsit okos, akár nagyon. Igaz, kockázattal is jár, hiszen az épületfelügyelet és a felhasználó között az interfész az üzemeltető, így a felhasználói élmény javulását elsősorban az épületfelügyelet és az üzemeltető közötti harmónia hozza el, így fontos a következőkre gondolni:

  • Amikor üzemeltetőt választ a tulajdonos, gondolnia kell arra, hogy a túlzott költségracionalizálás a felkészültség csökkenésével jár, így hiába a legjobb BMS, ha nincs, aki operatív szinten jól kezelje, sőt időnként kárt okoz. Meg kell követelni a megfelelő felkészültséget, de ennek ára van.
  • Elterjedt gyakorlat, hogy „hiperszuper” (és drága) BMS-t terveznek és építenek az épületbe, de nincs jól bekonfigurálva, szoftveres értelemben csak alapkiépítésben készül el, és mindent lehet szabályozni, csak azt nem, amit érdemes. Ne várjuk el a BMS tervezőjétől, hogy kitalálja a leendő használat módját, érdemes ilyenkor olyan üzemeltetési szakembert bevonni, aki a felhasználói igényt lefordítja tervezői követelménnyé.
  • Az üzemeltetőnek a legnagyobb kihívást a sok-sok felhasználó számára egyidőben történő megfelelő beállítás jelenti. Az egyik ember fázik, a másiknak melege van ugyanabban a helyiségben. Mindenki számára ismert élethelyzet, akár otthonról is. Ekkor általában az épületfelügyeleti rendszer és annak kezelője van elővéve, pedig ha valaki nem tehet erről, az biztosan ő.

ÉPÜLETÉRTÉK

A tulajdonos számára az épületfelügyeleti rendszer lehet egy semleges beruházás, lehet egy nyűg, amire folyton költeni kell, lehet egy esély. Az első kettő szempont nem is érdemel több szót, de azon érdemes elgondolkodni, miért érdemes jó épületfelügyeletet telepíteni és működtetni.

  • A jó épületfelügyeleti rendszer azt jelenti, hogy jól van kialakítva és konfigurálva, így gyorsabban tud az illetékes reagálni a hibára automatikusan vagy kézi vezérléssel, a használók észre sem veszik a problémákat, a károk minimalizálódnak.
  • Az okos épületfelügyeleti rendszerek, az okos épületek marketingértéke nagy, ezt számos kutatás igazolja. Ez a bérirodaházak szintjén jól mérhető, de amikor a munkavállalói élmény meghatározó a munkahelyválasztásnál, akkor ez a saját létesítmények esetén sem elhanyagolható érték.

Természetesen a trendeknél jól látszik, hogy a tulajdonosnak nagy kihívás is a BMS a házában. Ami jó volt tegnap, az nem jó holnap, folyamatosan költeni kell rá, csak a szinten tartásért is. De ez már a pénzről szó.

MEGÉRI?

Egy külön cikk sem lenne alkalmas arra, hogy erre a kérdésre korrekt választ adjunk. A rövid válasz az, hogy igen, a hosszabb válaszból emeljünk ki pár szempontot.

  • A rendszer beruházása nem olcsó, ráadásul nagy határok között mozoghat a beruházás költsége. A legnagyobb veszteség az utolsó pár százaléknyi költség elhagyása, amely a megfelelő szoftver beállítását és fejlesztését fedezi.
  • A fenntartása is költséggel jár, magasabb színvonalú, így drágább üzemeltetőket igényel.
  • Ugyanakkor az épület bevétele nőhet a fent említett marketingérték miatt.
  • És ami legfontosabb érv: gazdaságosabb. Megfelelő mérési és szabályozási rendszerrel jelentősen csökkenthető az energia költsége. Jól felállított rendszerrel csökkenhet az üzemeltetési szervezet, jól kialakított karbantartási stratégiával pedig a műszaki üzemeltetés költsége is alacsonyabb lehet.
  • Igazi hasznot a kiesett idő csökkenésével (elsősorban a termelő szervezeteknél) lehet elérni.

AKKOR MOST KÖNNYEBB EGY OKOS HÁZAT ÜZEMELTETNI?

Azt hiszem, a cikket végigolvasva még mindig nem tudunk egyértelmű választ adni a kérdésre. Ha valaki elég felkészült, megfelelően végiggondolta az elején a használatot, az üzemeltetést és a felügyeleti rendszer szimbiózisát, folyamatosan figyeli a trendeket és azt saját javára fordítja, akkor igen. De minél előbbre gondolkodunk, annál több a felhő az égen, és még nem tudjuk, hogy azok zivatar- vagy bárányfelhők.

 

 

_____________________________________________________________________

1 https://www.iofficecorp.com/blog/facility-management-trends-2019 – CBRE által 2018 3. negyedévében publikált trend kutatás alapján 2019 februárban publikált cikk.
2https://www.cioreview.com/news/10-buildingautomation-trends-reshaping-the-conventionsof-construction-nid-29197-cid-25.html szerkesztőségi cikk, amely 2019 júniusában jelent meg, és számos további információt is tartalmaz.
3Magyar Építéstechnika, 2019/11. szám.

 

Deceuninck banner