Véget érhet a lakásépítési láz Németországban

790

Tavaly tavasszal a német új lakásépítési piac kilátásai nagymértékben romlottak. A kamatfordulat, az építési költségek újbóli megugrása és a szövetségi támogatások átrendeződése miatt a finanszírozás lehetetlenné vált és a piaci fordulat elkerülhetetlen volt. Közel egy évbe telt mire a hivatalos lakásépítési engedélyek számai alapján pontosabban meg lehet becsülni a középtávú piaci korrekciót és nemcsak találgatásokra kell hagyatkozni – írja Ludwig Dorffmeister, az Euroconstruct német tagintézetének kutatója.

Növekvő lakásépítési költségek 

A lakásépítés költségei az elmúlt két évben összesen negyedével emelkedtek, és az új lakáshitelek kamatai is 1,4%-ról 3,6%-ra nőttek 2022-ben (10 éven keresztül rögzített kamatlábak voltak). Ráadásul a német kormány tavaly úgy döntött, hogy a jövőben az energiahatékony felújításokat támogatja majd, és csupán évi 1 milliárd eurót szán az új építésekre. Sajnos nemcsak ezek a problémák okoznak fejfájást évek óta az ügyfeleknek, a befektetőknek és az építőipari cégeknek; hiány van például építési telekből (és drasztikusan drágul) és szakképzett munkaerőből. Ezen kívül túl nagy a bürokrácia, sok a szabályozás, az energetikai követelmények is egyre szigorodnak. Az ágazat eddig megbirkózott ezekkel, most viszont a 2009-2010-ben kezdődött lakásépítési boom a végéhez közeledik. Történik mindez még azelőtt, hogy sok helyen egyensúlyba került volna a kínálat és a kereslet.

Kereslet csökkenése

Ha megnézzük az építési engedélyek havi számait, nem látunk semmi olyat ami a megváltozott feltételekre vezethető vissza. Az egy- és kétlakásos épületek visszaesése 2022 márciusában az előző évi jóval erősebb növekedéssel magyarázható; 2021 márciusában járt le ugyanis a gyermekes háztartásokat célzó támogatás pályázati határideje. Számtanilag 2022 augusztus-szeptemberig még nem volt egyértelmű, hogy a havi értékek csökkenése a visszahúzó hatások kompenzációja vagy a megváltozott piaci környezet miatt van. A többlakásos építésben pedig – a szigorúbb finanszírozási feltételek miatt – már korábban pályáztak az új beruházásokra.

A 2022 októberi adatokból már látszott a kereslet egyértelmű csökkenése (addig valószínűleg fontos szerepe volt a pályázatok hosszadalmas adminisztrációjának). A tavaly megpályázott építkezések közül sok valószínűleg még el sem indult, mert a megrendelők az ukrajnai háború és a pénzügyi megszorítások miatt kivártak. A 2022-es engedélyezési adat valószínűleg felülbecsüli az újonnan indított projektek mennyiségét.

2023 első két hónapjában a változási ütem alakulása inkonzisztens a két épülettípus (új családi ház illetve többlakásos lakóépületek) között. Ez valószínűleg megint az előző évi engedélyezési számok miatt van). Idén eddig 75 000 új családi ház kapott engedélyt
(106 000 tavaly) és valószínű, hogy az enyhe csökkenő tendencia folytatódni fog, különösen, hogy az idei első negyedévben ismét nagy áremelkedés volt az építőiparban. A szektor, és főleg azok a cégek akik a végső munkákat végzik, a feldolgozásra váró rendelésekből élnek, így a befejezési adatok csak jelentős késéssel reagálnak. Ennek ellenére 2025-re csupán 65 000 befejezés várható (20 000-el a németországi mélypont alatt). A valódi kérdések pedig ezek: mely építkezések indultak el, vagy mióta állnak? Ismét rövidül az építési időszak az alacsonyabb kereslet vagy a kihasználtság csökkenése miatt?

A többlakásos lakóépületek esetében sokkal nagyobb az esés

A legrosszabb időkben 53 ezer társasházi lakás készült el, míg 2022-ben valószínűleg háromszor ennyi. A zuhanás ellen szólhat, hogy sok város az új feltételek mellett is az építés folytatására ösztönzi önkormányzati lakástársaságait, és ha kell, külön támogatásokat és kedvezményes telekárakat biztosít. Néhány szövetségi állam a szociális lakásépítésre is jobb finanszírozási feltételeket ad. Most viszont a legtöbb magán- és szövetkezeti szereplő nem kezd új projektbe, mert a piacon nem kedvezőek a bérleti díjak és vételárak. Az sem lehetetlen, hogy idén 145 000-re csökkenjenek az engedélyszámok. A lényegesen alacsonyabb várható befejezés mellett 2025-ben 110 000 társasházi lakás készülhet el, 2026-ban pedig a százezres határ alatt maradhat. A probléma tehát nemcsak az, hogy sokkal kevesebb projekt indul el kézzel foghatóan, hanem az is, hogy a körülmények miatt lényegesen kevesebb projektet terveznek vagy fejeznek be, így az engedélyek száma a jövőben eshet.

Csökkenés várható a többi épülettípusnál is

Az egyéb befejezések (meglévő lakások és új, nem-lakáscélú épületek) is várhatóan zsugorodnak majd, és ezzel együtt a projektek száma 2022-2025 között egyharmadára, mindössze 200 000 befejezett lakásra csökkenhet. Emiatt a szakosodott építőipari vállalatok alkalmazkodási kényszere is nagy lesz (beleértve a létszámleépítést is). A szövetségi kormány évi 100 000 lakás építését tűzte ki célul (összesen 400 000), de a jelenlegi döntések sajnos inkább azt vetítik előre, hogy ez nem fog megvalósulni.

Szerző: Ludwig Dorffmeister,
ifo Institute