Mennyire érintette a járvány a bolgár lakáspiacot és az orosz nagyvárosokat?

A bolgár lakástranzakciók 27,8%-kal csökkentek 2020. 2. negyedévében az előző év azonos időszakához képest. Az orosz ingatlanpiacot és az építési piacot egyaránt  visszaveti a 2020-as gazdasági válság, de Oroszország-szerte más mértékben. Ezt tapasztaltuk a 2008-as és a 2014-es válság idején is, és most is. A válságos időszakokban a piaci mutatók dinamikája a különböző városokban – ugyanazon külső körülmények között – mindig más volt, és a különböző regionális ingatlanpiacok különböző módon reagálnak a makrogazdasági sokkokra. Az EECFA bolgár és orosz kutatóinak (Dragomir Belchev – EPI, EECFA Bulgaria, Ilya Volodko, Andrey Vakulenko – MACON Realty Group, EECFA Russia) elemzése.

Bulgária

Építési teljesítmény

A bolgár építőipart, különösen a magasépítést, nem érintette olyan súlyosan a COVID-19 válság, mint más szektorokat, azonban a 3 hónapos vészhelyzetben (március 13. és május 13. között) az építőipari termelés volumenindexe átlagosan 16,9%-kal esett vissza. Júniusban az építőipari termelés 4,3%-kal volt alacsonyabb. De a már megkezdett lakás és nem-lakás projektek finanszírozása biztosított, és várhatóan időben el is készülnek. Az elmúlt évek során felgyülemlett elkezdett projektek pedig megvalósulni látszanak: 3660 lakás készült el 2020. 2. negyedévében (56%-kal több, mint 2019. 2. negyedévében). A gazdasági bizonytalanság viszont ideiglenesen jegelte a lakásbefektetők érdeklődését. Az engedélyezett lakások 2020. 2. negyedévében 29,9%-kal csökkentek, míg a megkezdett lakások tekintetében a csökkenés nem volt olyan drasztikus (-15,6%). A következő hónapokban fog kiderülni, hogy a bolgár lakáspiac mennyire van kitéve a COVID-19 válságnak. A munkanélküliségi ráta 2020. 2. negyedévében elérte az 5,9%-ot, mely 1,8 százalékponttal több mint 2019 végén. Középtávon a jövedelemveszteség tükröződik majd az emberek lakásvásárlási szándékában, mely visszavetheti a lakásvásárlásokat.

Lakóingatlan-piac

A vészhelyzet korlátozta a lakástranzakciókat és a bizonytalanság is arra késztette a vásárlókat, hogy ideiglenesen felfüggesszék vásárlási szándékukat. Emiatt a teljes lakástranzakciók száma Bulgáriában 2020. második negyedévében 27,8%-kal csökkent 2019. második negyedévéhez képest. Szófiában, amely a piac legnagyobb szeletét adja (kb. 15%) a csökkenés kisebb volt (-7,6%).

Nyáron a vásárlók fokozatosan visszatértek a piacra, de bár számottevőbb árcsökkenésre számítanak, az eladók még mindig vonakodnak ezt az áldozatot meghozni. A minőségi ingatlanok hiánya pedig a nagyvárosokban még mindig a kínálati oldalnak kedvez és az árszintek szinte változatlanok 2020 elejéhez képest. Rövid távon az ingatlanok iránti keresletet 3 fő tényező segítheti:

1. A növekvő munkanélküliség ellenére nem látszik jövedelemveszteség azok körében akik lakást szerettek volna venni a COVID-19 válság kezdete előtt.
2. Az elmúlt 5 hónapban a jelzálogkölcsönök kamatlábai stabilak voltak, és 2020. júliusáig az átlagos kamatláb elérte a 2,89%-ot, megközelítve a történelmi mélypontot (2,85%). A vészhelyzet idején a pénzügyi intézmények sokkal szigorúbb követelményeket támasztottak, figyelembe véve az érintett gazdasági ágazatokat. A bankok rendelkeznek a szükséges likviditással mind az építőipari vállalkozók mind a lakásvásárló családok projektjeinek finanszírozásához. A Bolgár Nemzeti Bank adatai szerint a nyújtott hitelek összege stabil maradt, kivéve a 2020. májusában bekövetkezett jelentős esést amikor is az új lakáshitelek csaknem 28%-kal csökkentek 2019. májusához képest.
3. Az ingatlanbefektetés népszerű és jól jövedelmezhet, különösen ha az építkezés befejezése előtt történik.

A lakóingatlan-piac egyik szegmensében észrevehető fellendülés tapasztalható: a járvány miatt az emberek több szabadságra és friss levegőre vágytak, így megnőtt a kereslet a családi házak iránt a nagyvárosok agglomerációjában vagy azok 30 km sugarú körzetében.

Oroszország

Míg a múltbeli válságok többnyire makrogazdasági természetűek voltak, a 2020-as válságnak a makrokomponens mellett – az olajár csökkenése, a rubel volatilitása – erős helyi összetevője van: a világjárvány és a vállalatok illetve a lakosság támogatását célzó regionális intézkedések sokfélesége és egyenlőtlen hatékonysága. Emiatt a jelenlegi válság még aszimmetrikusabban érinti a helyi ingatlanpiacokat. Oroszország legnagyobb városaiban a karantén és a különböző ágazatokban a járvány elleni küzdelem egyéb intézkedései által okozott kár mértéke vegyes. E különbségek elemzéséhez az Institute for Urban Economics Foundation adatait használták fel az EECFA orosz kutatói.

Azért, hogy megértsék, hogy egy nagyvárosi gazdaság mennyire reagál a válságra, az EECFA orosz kutatói stabilitási együtthatót rendeltek az egyes nagyvárosi gazdasági szektorokhoz (a Brookings Intézet módszertana szerint). Az 1 a legnagyobb stabilitást, a 0 a legkisebb stabilitását jelenti:

• Helyi/nem piaci szolgáltatások: stabilitási együttható 1. A legstabilabb szektor, ideértve az állami-önkormányzati szolgáltatásokat, az oktatást, az egészségügyet, stb. A szektor volumene egyszeri/állandó támogatási intézkedések miatt stabil vagy növekszik.
• Feldolgozóipar: stabilitási együttható 0,8. A teljesítmény és a foglalkoztatás esetleges csökkenése ellenére az ágazat kellően stabil, mivel a karantén nem vonatkozott a szektorra. És mivel ezek nagyvállalatok, a legnagyobb támogatást ők kapják mind közvetlenül (pénzügyileg), mind az állami megrendelések, adókedvezmények, támogatott kamatlábak révén.
• Közüzemi szolgáltatások: stabilitási együttható 0,8. Alapvetően ellenálló a válságnak. Negatívan hat viszont az üzleti tevékenység zsugorodása, bár ezt ellensúlyozza a magánszemélyek fogyasztásának növekedése, akik közül sokan még mindig távolról dolgoznak. Mégis, a magánszemélyek és vállalkozások tarifáinak különbsége károsan hat a jövedelemre.
• Nyersanyagok: stabilitási együttható 0,7. Ide tartozik a bányászat, a mezőgazdaság, az erdőgazdálkodás, a hal- és vadgazdálkodás. A válsághatás jelentősebb, a nyersanyagárak dinamikája negatív tendenciát mutat. De tekintettel a foglalkoztatás nagy volumenére, az ezeken a piacokon tapasztalható hagyományos ingadozásokra és számos kitermelő ipar non-stop jellegére, középtávon az ágazat valószínűleg fenntartja majd az alapfoglalkoztatást.
• Építőipar: stabilitási együttható 0,5. Jelentős negatív hatás mivel a szektor nagyban függ a makrogazdasági ingadozásoktól, valamint a multiplikátor hatás miatt (az építőipari volumen enyhe csökkenése is nagy változásokat okoz a kapcsolódó iparágakban). De az ipar jellege jelentős mértékű állami támogatást és ezáltal stabilitást garantál.
• Szállítás: Stabilitási együttható 0,5. A szektor zsugorodott mind a karantén közvetlen következményei (légi forgalom szinte teljes megszüntetése, vasúti közlekedés csökkentése, városokon belüli és a régiók közötti mozgás tilalma), mind a karantén közvetett következményei (nagy- és kiskereskedelmi forgalom csökkenése). Mivel azonban az árulogisztika biztosítása szükséges, ez elfogadható szinten tartja a szektor volumenét.
• Üzlet/pénzügy: Stabilitási együttható 0,4. A nagyvárosi gazdaságok egyik legkiszolgáltatottabb szektora, ideértve a pénzügyi szolgáltatásokat, az ingatlanügyleteket és az új technológiákat. Jellemzője az üzleti tevékenység esése és az ilyen szolgáltatásokhoz való fizikai hozzáférés csökkenése.
• Kereskedelem és turizmus: Stabilitási együttható 0,1. A jelenlegi válság a kis- és nagykereskedelmi, vendéglátóipari, szállodai és konferenciaszolgáltatások szegmensét érinti leginkább, mivel ilyen tevékenységek a karantén ideje alatt nem végezhetőek. Súlyosbítja a helyzetet a felszámolási eljárások egyszerűsége, a hitelhez való hozzáférés hiánya és a nem megfelelő állami támogatás.

Ezek alapján a Macon kutatói összeállították a legnagyobb orosz nagyvárosok rangsorát a válságtűrés mértéke szerint, ahol az 1./legmagasabb az érték nagyobb fokú stabilitást jelenti.

Perm, Cseljabinszk és Szaratov városok és agglomerációi mutatják a legnagyobb stabilitást. Ezekben a városokban átlagosan a gazdaság több mint 60%-át a 3 alapszektor adja: helyi/nem piaci szolgáltatások, feldolgozóipar, közüzemi szolgáltatások melyeket az állam/önkormányzat ellenőriz vagy jelentős rendszerszintű/városformáló jellegük van és olyan támogatásokat kapnak amivel megőrizhetik a foglalkoztatást és a termelést.

A válságnak legkevésbé ellenállóak Moszkva, Szentpétervár, Krasznodar és Jekatyerinburg városok és azok agglomerációi. A 3 alapszektor aránya a vezető városokkal ellentétben itt jóval alacsonyabb: átlagosan 45%, szemben a 63%-kal. A jelenlegi helyzetben a legkiszolgáltatottabb üzlet/pénzügy és kereskedelem és turizmus aránya azonban jóval magasabb (42% szemben 23%-kal).

Furcsa paradoxon, hogy minél szegényebb a város, annál ellenállóbb a jelenlegi válságnak. Azon orosz városok és agglomerációi amelyek a mostani válság előtt aktívan fejlődtek, rengeteg pénzügyi-üzleti szolgáltatásuk, fejlett építési piacuk és informatikai technológiái vannak, ma sokkal nehezebb helyzetben vannak, mint azok ahol a gazdaság az iparra és nem piaci szolgáltatásokra épül.

A különböző városok eltérő válságtűrése közvetlenül hat az építési piac szegmenseire is. A nyilvánvalóan súlyosan érintett irodapiac és kiskereskedelmi piac mellett a leginkább érintett a lakáspiac, ahol a kereslet meglehetősen gyorsan reagál a makrogazdasági sokkokra. A lakástranzakciók száma 2020. 2. negyedévében – 2020. 1. negyedévéhez képest – a legtöbb orosz városban és régióban csökkent a lakosság csökkenő jövedelme, a kijárás korlátozása és a tranzakciók állami nyilvántartásba vételének ideiglenes leállása miatt. A legnagyobb keresletcsökkenés éppen azokban a városokban volt, amelyek gazdasága legkevésbé áll ellen a válságnak. Ezen városokban nőtt leginkább a munkanélküliség, az általános üzleti tevékenység csökkenése nagyobb mértékű volt, valamint a háztartások jövedelme is jobban esett.

Az bulgár és orosz építési piacra vonatkozó előrejelzések elérhetők a legfrissebb EECFA tanulmányban, amelyet az eecfa.com oldalon lehet megvásárolni.

Forrás: EECFA