Lassulás jön a román lakásépítési piacon?

1160

Ez az a kérdés amelyet a lakásvásárlók és a lakásépítők is gyakran feltesznek. Az előbbiek annak szurkolnak, hogy az árak csökkenjenek, míg az utóbbiak attól tartanak, hogy az árak csökkenni fognak. Bár konkrét válasz nincs a kérdésre, Dr. Sebastian Sipos-Gug, az EECFA román kutatója, több olyan tényezőt is megvizsgált, amely így vagy úgy, de megbillentheti a lakáspiac egyensúlyát. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) 8 kelet-európai ország, köztük Románia építési piacát kutatja és jelzi előre.

Hol is tartunk most

Tavaly a nehézkes kezdet ellenére az ingatlaneladások a 2021-eshez hasonlóan alakultak Romániában (+0,2%, forrás: ANCPI), így ebből a szempontból a piac viszonylag stabilnak tűnik, és mindkét irányban megbillenhet. Ha regionálisan nézzük, Románia északi részén valószínűbb volt a tranzakciók visszaesése és továbbra is Bukarest a legaktívabb piac. 2022-ben minden ötödik ingatlaneladást a fővárosban regisztráltak.

2022-es ingatlanértékesítések a 2021-es forgalom százalékában (forrás: ANCPI)

A hosszabb távú trendeket tekintve az eladások száma 2022-ben 29%-kal haladta meg a 2019 évit, de még mindig elmarad a 2015-ös (-21%) és 2008-as (-31%) csúcstól. Úgy tűnik, újabb fordulópont közeledik a ciklusban.

A lakásárak szempontjából vannak arra mutató jelek, hogy az ajánlati árak elindultak lefelé, de 2022. 3. negyedévétől ez nem jelentette a hivatalos tranzakciós árak csökkenését. Sőt, az árak tovább emelkedtek, bár növekedési ütemük némileg lelassult.

Infláció, bérleti díjak és lakásárak negyedéves indexei (forrás: Eurostat)

 

Lakás mint befektetés

Bár hivatalos adatok nincsenek, nemhivatalos információk szerint az új építésű lakások jelentős részét nem saját célra, hanem befektetési céllal vásárolták. 2015 és 2019 között az árak emelkedése meghaladta az inflációt és a bérleti díjak növekedését. Az alacsony referenciakamat mellett, amely olcsóbbá tette a hiteleket, és a megtakarításokra az inflációnál alacsonyabb hozamot hozott, sok lakossági befektető az ingatlanpiac felé fordult, ezen belül is a leginkább elérhetőhöz, a lakáspiachoz.

A lakásárak nem követték az infláció tavalyi megugrását (+13,8% éves átlag). Mivel azonban az infláció 2023-ban és 2024-ben is magas maradhat (+10,8% és +5,7% a CNP előrejelzése szerint, illetve +9,7% és +5,5% az EB előrejelzése szerint), csökkenne a lakóingatlan-befektetés vonzereje, lenyomva a keresletet, a tranzakciókat és az árakat. Ez negatív visszacsatolási hurokhoz vezethet. Mivel az ingatlanokat hagyományosan inflációs fedezetnek tartják, az áraknak jelentősen csökkenniük kellene ahhoz, hogy kiváltsák ezt a hurkot. Ez a forgatókönyv viszont jelenleg sokak szerint valószínűtlen.

A lakások megfizethetősége

A legtöbb vásárló lakhelyet keres, és számukra a megfizethetőség nagyon fontos. Ehhez hasznos becslés az átlagárak és az átlagjövedelem összehasonlítása, melyet korábbi blogbejegyzésekben (itt és itt) is megnéztünk. 2007-ben a havi átlagbéren 0,20 négyzetmétert lehetett venni egy átlagos méretű kétszobás lakásban. Ehhez képest 2020-ra ez kb. 0,50 négyzetméter lett, bár 2022-re 0,45 négyzetméterre csökkent. Egy átlagos dolgozó számára tehát valamivel kevésbé megfizethetőek lettek a lakások.

Lakás megfizethetőség – egy átlagos kétszobás lakásban mennyi hasznos területet venne meg a havi átlagbér? (Forrás: saját számítások az NSI és az imobiliare.ro adatai alapján)

Ráadásul a jelzáloghitelek emelkedő kamatai is nehezítik a lakásvásárlást. A Román Nemzeti Bank 2022-ben nyolcszor emelt referenciakamatot, amely decemberben 6,75%-ra emelkedett, szemben a 2022. januári 2%-kal. Ez az új lakáshitelek kamatait szinte megkétszerezte (+82%). Ezek sajnos mindaddig magasak maradnak, amíg a Román Nemzeti Bank magasan tartja a referenciakamatot. Igaz az infláció mérséklődésével olcsóbbak lehetnek a hitelek, mely kedvezően hat majd a lakáscélú és befektetési célú lakóingatlanok iránti keresletre.

Építési költségek és energiaárak

Az építési költségek növekedésével már tavaly is foglalkoztunk, és egy másik bejegyzésben (román nyelvű) a mögöttes tényezőket is megnéztük. A helyzet azóta számottevően nem javult. Tavaly az építőanyagárak növekedése nagyobb volt mint a lakásárak növekedése, mely átírta a fejlesztők finanszírozási terveit. Mivel a világjárvány és az ukrajnai háború felborította a globális logisztikai és energiapiacokat, az építési költségek csökkenése továbbra is valószínűtlen. Így a fejlesztők kénytelenek a megnövekedett költségek egy részét lenyelni, vagy tovább hárítani. A korábban említett tényezők miatt előfordulhat, hogy az áremelkedést nem fogadja jól a piac, így a profit ráták lecsökkennének és ez rövid távon a beruházások további visszaeséséhez vezetne.

Lakásárak és építőanyagár indexek. (Forrás: saját számítások az NSI és az imobiliare.ro adatai alapján)

Lakáskínálat

A korábban áttekintett keresleti oldali mutatók csak a mérleg egyik serpenyője. A kínálati oldalon a tényleges építési teljesítményt az EBI Építésaktivitási Jelentés becsüli és a teljes román építési piacot nézi. A legfrissebb Jelentésben látható, hogy a kivitelezők rohannak befejezni a fejlesztéseket és a  többlakásos lakóépületek befejezése különösen megugrott. Ezzel szemben a projektindítások lecsökkentek. Részletes elemzés a következő e-mail címen kérhető: ebi@ibuild.info.

Összefoglaló

A román lakáspiac tehát szorult helyzetben van a következő tényezők miatt:

  • Keresleti oldalon a magas árak (az alacsonyabb bérnövekedés ellenére) azt jelentik, hogy a lakások megfizethetősége csökkent, miközben a jelzáloghitelek kamatai nőttek. Ezzel párhuzamosan az infláció erodálja a vásárlóerőt, így kevesebb mozgástere marad a háztartásoknak a jelzáloghitelekre és a lakásfelújításokra.
  • Kínálati oldalon a megnövekedett építési költségek, a nehezebb finanszírozás és a világgazdasági bizonytalanság visszahúzza a befektetőket.

Viszont az alábbiak óvatos optimizmusra adnak okot:

  • Februárban a Román Nemzeti Bank – a kilátások enyhe javulására hivatkozva – újabb kamatemelés ellen döntött.
  • Az infláció az ingatlanbefektetéseket is fellendítheti (magas infláció idején a lakások általában jobb befektetésnek számítanak, mint más eszközök).
  • Az energiaárak némileg csökkentek. Például a Brent olaj idén januárban 80-86 dollár körül volt. Ez ugyan több mint a hosszú távú átlag, de már messze van a 2022. 2. negyedévi 110-120 dollártól.
  • A románok tradícionálisan felértékelik a saját tulajdonú lakást. Az EU-ban Romániában a legmagasabb a lakástulajdon aránya (2020-ban 96%, szemben az európai 70%-os átlaggal, forrás: Eurostat). Tehát  a gazdasági körülményektől függetlenül általában nagy a kereslet az új lakások iránt.
  • Az elmúlt években a jelzáloghitelek nagy részét román lejben (RON) vették fel, 5 éves vagy annál hosszabb fix kamatozású futamidővel. Ezek sokkal ellenállóbbak a rövid távú sokkokkal szemben.

Szerző:
Dr. Sebastian Sipos-Gug – Ebuild srl, EECFA Romania