Nem is olyan egyszerű az „egyszerű bejelentési eljárás” – I.

400

Védd magad építtető, tervező, kivitelező, felelős műszaki vezető, műszaki ellenőr…! De miként, miért és legfőképpen, hogyan? A túlszabályozottság miatt mindig „sír” valaki, de ki gondolta volna, hogy amikor folyamatosan enyhítenek a szabályozásokon, a nemtetszés sokkal erősebb lesz.

Az építésügy minden szereplőjének tisztában kellene lennie azzal, hogy mi a kötelezettsége, felelőssége az elvárt építési tevékenységgel összefüggésben. A jogbiztonsághoz, a biztonságos lakhatáshoz, a tisztességes és becsületes jogkövető magatartás védelméhez mindenkinek joga van. A felháborodást inkább az váltja ki, hogy az enyhítések minden területen bizonytalan, kiszámíthatatlan, ellenőrizhetetlen helyzetet teremtenek, amelyek az építési folyamat összes szereplőjét hátrányosan érinthetik, s nem mellesleg a fehéredő építőipart újfent a fekete gazdaság irányába terelik.

JOGBIZTONSÁG

Jogaink védelmét csak megfelelő, hitelt érdemlő igazoló dokumentumokkal és eljárásokkal lehet biztosítani. Ahogy szoktuk mondani, ameddig nincs baj, nincs baj. Egy lakóépület építése során nemcsak a laikus építtető jogait nem védi a jelenlegi szabályozási környezet megfelelően, de nem védi a szomszédok, a későbbi esetleges vevők jogait sem. Ezek közül mindenki laikus fél. A tervezők, kivitelezők mint szakemberek védjék meg magukat, ahogy tudják, de a szabályozóknak pont az lenne a szerepe, hogy a laikus feleket szakismeret hiányában se érhesse kár, márpedig ez a jelenlegi szabályozások tükrében igen nehezen zárható ki.

Fotó: Malachi Witt / Pixabay

A bürokrácia csökkentésnek van az a határa, amelynek elérése már veszélyeket rejt magában. Az építési szabályozásban most jutottunk erre a határra, a szakmai szervezetek nyilatkozatai erre utalnak. A jelenlegi állapotot ahhoz hasonlíthatjuk, mintha annak, aki saját magának vásárol autót, a jövőben nem kellene forgalmi engedély, sőt a vizsgáztatásokat sem kellene dokumentálni, elég lenne egy rendszerben bejelenteni, hogy vettem egy autót saját használatra, és lenyilatkozni, hogy avval minden rendben van, volt.

Azzal is gond lehet, ha a laikus építtető saját magának okoz kárt, de azzal még nagyobb a gond, ha mások kárára valósul meg valami. A vétlen fél jogainak érvényesítési lehetőségei igen korlátozottak. Hosszas bírósági eljárások sem garantálják, hogy lesz, aki a végén a kárát megtéríti az építtetőnek, szomszédnak, vevőnek.

BIZTONSÁGOS LAKHATÁS

Ismét fontos hangsúlyozni, hogy az építtető laikus. Az elektronikus építési napló vezetésének kötelezettsége elsősorban az építtetőt védte, még ha ezt sok esetben nem is így ítélték meg. Az e-naplóban hitelt érdemlően dokumentálták a kivite­lezői szerződések tartalmát, a beépítésre kerülő anyagokat és a szerkezetek típu­sait stb. Például hibás szolgáltatás esetén a jótállási, kellékszavatossági igények ezek nélkül nem rendezhetők.

A nem kellő szakértelemmel rendelkező, meg­élhetési kivitelezők abban lesznek érdekeltek, hogy ne dokumentáljanak semmit, mert dokumentálás hiányában a számonkérhetőségük is korlátozott. Ott sem volt, nem is ő csinálta, nincs is szerződés… stb. Sajnos a laikus építtető könnyen megvezethető, különösen akkor, ha a nem korrekt kivitelező felajánl számára egy jelentős mértékű engedményt annak fejében, ha szerződés és számla nélkül, feketén végzi a tevékenységét. Ez nemcsak az építtető oldaláról hátrányos, hanem a korrekten, számlával, megfelelő garanciákkal és építési minőségben dolgozó kivitelezők oldaláról is.

E-napló nélkül nincs garancia arra, hogy a kivitelezett szolgáltatás az elvárt építési minőségben valósul meg. Ha az elmúlt 5 évben egy kivitelező cég nem jutott el arra a szintre, hogy felelős műszaki vezetője e-naplóban dokumentálja az építés folyamatát, az vajon megfelelő színvonalú szolgáltatást tud majd nyújtani? Megfelelő módon le tudja tölteni a teljesítménynyilatkozatokat, tud tervet, jogszabályt, minősítéseket olvasni? Meg tudja keresni a gyártók alkalmazástechnikai útmutatóit az interneten stb.?

Az építési minőség alapfeltétele, hogy a kivitelező ismerje a jogszabályokat, valamint a szakma szabályait, minősítéseket és az azokban foglaltakat be is tartsa. Ha azokat a kivitelezőket támogatja a szabályozás, akiknél nincs meg a kellő szakértelem, az hosszú távon azt fogja eredményezni, hogy olyan épületállomány jön létre, amelyik nem fogja teljesíteni a vele szemben elvárt követelményeket.

E-napló és mellékletei hiányában az építtető nem fogja tudni érvényesíteni jótállási, kellékszavatossági igényeit sem a kivitelező, sem a gyártók felé. Megfelelő dokumentáltság esetén az építtetőnek nincs bizonyítási terhe, ha a kivitelezővel szemben hibás teljesítés miatt el szeretne járni, de ha nincsenek megfelelő dokumentumok (szerződések, anyagok, időpontok, jótállási jegyek), akkor rajta lesz a bizonyítási teher, hogy a kivitelezővel szemben a jogait érvé­nyesíteni tudja.

A bírósági, építésfelügyeleti eljárásokban az elsődleges dokumentum vitás ese­tekben az e-napló volt. Vannak építtetői kötelezettségek is, amelyek teljesülését ugyancsak igazolni szükséges. Ezeket is nagyobbrészt az e-napló tartalmazta ez idáig. Mi lesz ez után? Munkaterület átadás-átvétel, teljesítésigazolás, eltakart szerkezetek átvétele, stb. A kötelezettségek továbbra is fenn fognak állni, de e-napló hiányában miként lehet ezeket megfelelően dokumentálni a megrendelő későbbi jogos érdekének érvényesítése érdekében?

ÉPÍTTETŐI FELELŐSSÉG

191/2009. Korm rendelet értelmében építtetői felelősség többek között:

  • az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzése, szerződések megkötése,
  • kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,
  • a vállalkozó kivitelező által az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének biztosításáról szóló értesítés építési naplóban történő rögzítésétől – a felek eltérő megállapodásának hiányában – számított legkésőbb három munkanapon belül az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzése és bejegyzése az építési naplóba, ha építési műszaki ellenőrt nem kell megbízni vagy építési műszaki ellenőr egyébként nem kap megbízást,
  • a műszaki átadás-átvételi és az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való részvétel,
  • az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése,
  • a fővállalkozó kivitelező építési naplóban történő azonnali értesítése, ha a kivitelezési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére.

A Kivitelezési kódexben foglaltakon túl az Étv 43. §. (1) Az építtető felel:

  • az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért,
  • az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
  • az építésügyi hatósági engedély, építésügyi vagy építésfelügyeleti tudomásulvétel megszerzéséért,
  • a hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban, vala­mint a kivitelezési dokumentációban foglaltak betartásáért,
  • az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabály­ban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért,
  • az építési munkaterület átadásáért,
  • az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,
  • azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,
  • azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építés­ügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, valamint
  • az e törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jog­szabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért.

(2) Az építtető és a kivitelező együttesen felel azért, hogy az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladékot – a külön jogsza­bályban meghatározott módon – elszállíttassa, a környezet és a terep felszínét az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában átadja, a környezetben okozott káro­kat megszüntesse.

A használati biztonság is elengedhetetlen. A nem megfelelő kivitelezésnek az esetek nagy többségében állékonysági, tűzbiztonsági következményei is vannak. Ez nemcsak az építtetőkre, de a szomszédos épületekre, tulajdonosaikra is kihatással lehet, veszélyeztetheti mások anyagi biztonságát, testi épségét is.

Végül, de nem utolsósorban az elektronikus építési napló későbbiekben építésfelügyeleti eljárások, engedélyezési eljárások vagy az ingatlan későbbi értékesítése során is igazolhatja az építési minőséget.

Az elektronikus építési napló nem vezetése olyan, mintha a jótállási jegyet ott­hagynánk az üzletben azzal, hogy arra nincs szükségünk. Hiba, reklamáció ese­tén viszont ennek hiányában ellehetetlenül az érdekérvényesítés.

Az építtető nem egy olcsó terméket vásárol – amit legfeljebb kidob, ha elromlik, ha nincs róla számla –, hanem hosszú évtizedekre épít. Egy épületnél pedig egy beépített építési hiba elsőre nem is mindig észrevehető. Az olcsó itt nagyon nem éri meg: a nem megfelelően kiválasztott tervező, tervtartalom, építési termék, szerkezet vagy kivitelező után a végén mindig sokkal többe kerül a javítás, mintha eleve a minőséget, a szakértelmet választjuk.

Fotó: Jason Goh / Pixabay

Függetlenül minden szabályozási tartalomtól: az építtető saját védelme érde­kében akkor jár el helyesen, ha megfelelő szakértelemmel rendelkező tervezőt alkalmaz. Nem sajnálja a pénzt a megfelelő színvonalú tervekre, mert tudja, hogy ezzel sokkal többet spórolhat, mint az építkezésen az esetek többségében hibákat generáló improvizálással. Megbíz műszaki ellenőrt, alkalmaz e-naplót, bekéri a biztosításokat, mérlegeli az építésszerelési biztosítás megkötését. Megfelelő szakértelemmel rendelkező kivitelezőt bíz meg. Megbízható, jó minőségű anyagokból építkezik. Bekéri az összes beépítésre kerülő termék, szerkezet igazoló dokumentumait. Megfelelő módon szerződik! Végül, de nem utolsósorban nem felejti el elkérni a kivitelezőtől a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló jogszabály szerinti jótállási jegyet.

A legtöbb lakóépület hitelből valósul meg. Nem mindegy, hogy milyen szolgáltatáshoz ad támogatást az állam, az önkormányzat, hitelt a bank, illetve mire is köt valójában biztosítást a biztosító társaság. Ezeknek a piaci szereplőknek is fontos lenne átgondolniuk szolgáltatási feltételeiket, és a megváltozott jogi környezethez igazítaniuk azt, elvárva legalább a megfelelőség dokumentálását az e-naplóban.

 

Folytatjuk!

 

 

Guardian banner