Rövid távú célok vezérelte lakáspiacon nem várható tartós növekedés – Megjelent az Építési Piaci Prognózis 2021-2024

163

Az optimizmus és a pesszimizmus kettőssége határozza meg az építési piac várakozásait az elkövetkező évekre – derül ki a független piaci elemzés, az Építési Piaci Prognózis most megjelent, a 2021-2024 évekre előrejelzéseket kínáló kiadványban. Az anyag részeként újra elkészült felmérést kitöltő építőipari szakemberek visszaesést várnak, ugyanakkor jellemzőek az új építés- és felújítási támogatásokkal kapcsolatos pozitív piaci várakozások is. A Prognózis szerint a túlélénkítés kapacitáshiányhoz és a piaci működés további torzulásához vezet az elkövetkező években.

Miközben az elmúlt évek új építést támogatói intézkedéseinek hatása egyértelműen csak a fejlettebb régiók lakásszám változásán mutatható ki, az adatok plasztikusan támasztják alá, hogy a növekedő lakásárakat nem a növekvő anyag- és kivitelezési költségek, hanem az ÁFA csökkentésének hatására beinduló folyamatok okozták. Független középtávú elemzés, az Építési Piaci Prognózis készítői már a járványhelyzet előtt is visszaesést vártak a 2021 évtől.

A 2017-2019-es élénkítési kísérlet visszahatásaként, és a választási ciklus logikáját, az új lakások piacán a konjunktúra kifulladását figyelembe véve, mi már akkor is visszaesést prognosztizáltunk 2020-ra az építési piacon, amikor még a járványról senki sem tudott. Ugyanakkor azt is látnunk kell, hogy a kormány mindent megtesz, hogy a járvány okozta visszaesést minimalizálja, és a járványt követő fellendülés minél hamarabb következzen be, és minél intenzívebb legyen. Azt gondoljuk azonban, hogy a 2016-ban elindított élénkítéshez hasonlóan, a kormány most is rövid távon akar túl nagy eredményeket látni, ami ismét a hatékonyság rovására megy majd.” – mondta el Varga Dénes közgazdász, a Build-Communication kiadásában most megjelent független elemzés, az Építési Piaci Prognózis 2021-2024 kutatásvezetője.

Kétségtelen, hogy a lakásfelújítások támogatása nagyon fontos piacélénkítő eszköz lehetne. Arra számítunk azonban, hogy a lakásfelújítások felfutása kapacitáskorlátokba fog ütközni, és áremelkedést generál. A lakásfelújítások mellett az új lakások piacán, és az építési piac más területein is nő a forrásfelhasználás annak érdekében, hogy visszatérjen a magas növekedési ütem.” – folytatta az elemző. – „Az építési piaci élénkítés természetesen önmagában egy nagyon helyes törekvés. Évek óta hangsúlyozzuk azonban, hogy az élénkítési kísérletek átgondolatlanok. A politika gyors eredményeket szeretne, ennek érdekében túlélénkít, de nem elemzi, hogy a költségvetési erőforrások milyen hatékonysággal hasznosulnak. A túlélénkítés erőteljes áremelő hatású, nem engedi, hogy a verseny szabályozza a piacot, kapacitáshiányt és másodlagos problémákat (jogi, minőségi, morális) generál.

Az építési piac és a GDP összefüggései

Makrogazdasági szempontból a Prognózis készítői 2021-re a 4,0 százalék feletti GDP előrejelzéseket már nem tartják reálisnak: 2020-ban 6,6 százalékos csökkenést, 2021-ben 3,1 százalék, 2022-ben pedig 4,2 százalékos növekedést várnak. A GDP növekedési ütemét a 2023-2025 közötti időszakra valamivel évi három százalék alatti tartományban várják. Az elemzés szerint 2020-ban, elsősorban a járvány, másodsorban a 2016-2019 közötti túlzott növekedés visszahatásaként az építőipari termelés 10 százalék körüli mértékben csökken, 2021-ben 5 százalékos, 2022-ben 9 százalékos növekedést tartanak reálisnak. Ezt követően a növekedés üteme 4 százalék körül alakulhat.

A GDP és az építőipari termelés alakulása (Előző év: 0,0) Forrás: Építési Piaci Prognózis 2021-2024 Készítette: Build-Communication Kft.

A felmérés kitöltői számos részpiacon visszaesést várnak

2020 őszén a piaci elemzés részét képező felmérést 418, a tervezés, a kivitelezés és az önkormányzatok szakterületén dolgozó szakember kitöltötte kérdőív eredményein már látszik a COVID 19 járvány hatása. A válaszadók körében a várakozások már 2019-ben is romlottak 2018-hoz képest, de az igazi romlást természetesen 2020 őszén gyűjtött adatok mutatják. A válaszadók 2020-hoz képest, amikor jelentős visszaeséssel számolnak, nem sok jót várnak 2021-től sem. A pillanatnyilag aktuális politikai iránynak megfelelően a gazdaságélénkítésben az önkormányzatok szerepének a csökkentése folyik. Ez tükröződik a 2020 őszi felmérésben, a 2021-re vonatkozó várakozásokban.

Várakozások a 2018. 2019, és a 2020 őszi felmérésekben Megrendelői csoportok Forrás: Építési Piaci Prognózis 2021-2024 Készítette: Build-Communication Kft.

A részpiacok közül, a 2019-es őszi felméréshez hasonlóan, a lakásfelújítási részpiac szerepelt a legjobban a felmérésben, bár ez is romló tendenciát mutat. A lakásépítéssel kapcsolatban már 2019-ben is jelentősen csökkent az optimizmus 2018-hoz képest, ez a tendencia folytatódott a 2020 őszi felmérésben is.

A legnagyobb pesszimizmust a járvány hatására a vendéglátás építési keresletével kapcsolatban látjuk. Jelentős visszaesést várnak a válaszadók az irodaépítési piacon. Negatívan ítélik meg a megkérdezett szakemberek az oktatás és a kereskedelem várható építési keresletének alakulását Még a sportlétesítmények piacán sem várják a szokásos aktivitást.

Várakozások a 2018. 2019, és a 2020 őszi felmérésekben Részpiacok (saját megyére) Forrás: Építési Piaci Prognózis 2021-2024 Készítette: Build-Communication Kft.

Területi aránytalanságok és a befektetési lakásépítés jellemzik a piacot

Varga Dénes szerint a legfontosabb ok, ami miatt az élénkítési kísérletek egy idő után kifulladnak, és nem hoznak tartós emelkedést a lakásépítési számokban, az éppen a túlélénkítés. Az állami támogatások realizálásának a szándéka, illetve a túlélénkítés hatására bekövetkezett áremelkedés a piacra hozza a befektetési keresletet, és jelen idejűvé teszi a későbbi évek keresletét. Véleménye szerint az újabb, 2021 januárjától indított beavatkozás rövid távon valóban növelni fogja a lakásépítési volument, hosszabb távon azonban a hatása elenyésző lesz. 2023-tól enélkül is elindulhatna egy lassú, de biztos növekedés, feltéve, hogy a politika nem akar 2000, 2016, 2021 után valamikor egy negyedik túlélénkítési kísérletbe kezdeni.

A helyzet legfőbb visszássága, hogy a lakásprojektek befektetői az építési piac más területeire jellemző árszinten, de az öt százalékos ÁFA hatására még annál is magasabb nyereségszinten kezdek el lakásokat építeni. Az áremelkedés odavonzotta a befektetési célú keresletet, tovább növelve ezzel az árakat. Ez a lakáscélú keresletet jórészt kiszorította a piacról, közben – különösen az egy, és két gyermekkel rendelkező családok esetében – az állam által generált áremelkedés elértéktelenítette a lakásvásárláshoz adott állami támogatásokat.

Példával élve egy átlagos mértékben dráguló lakáshoz egy kétgyermekes családnak 2021 január 1-jén 54,55 millió forint saját erő+hitel kell ahhoz a lakáshoz, amit 2015-ben 32,4 forint önerő+hitelért lehetett megvenni.

Építési költségek és az új lakások árának növekedése között 40% is lehet

Az ösztönzési rendszernek köszönhetően új lakásokat szinte kizárólag ott építették, ahol magas árakat lehetett érvényesíteni. Itt az ÁFA különbözet is magas volt, amit a lakásprojektek befektetői nem osztottak meg másokkal, az 100 százalékban hozzájuk került. Ezt bizonyítja a lakásárak és a lakásépítési költségek alakulásának összevetése: 2015-höz képest a lakásépítési költségek átlagosan 25,7, az új lakások ára viszont 65,6 százalékkal növekedett!

A lakásépítés alakulása a megyék három csoportjában – lakás/1000 fő, db  Forrás: Építési Piaci Prognózis 2021-2024.

Az állam az ÁFA csökkentéssel úgy adott, becslésünk szerint legalább 300 milliárd forintnyi támogatást, hogy abból nem lett többlet lakás, és nem javította a lakáshoz jutás esélyeit azoknál a családoknál, amelyek lakáshelyzetüket akarták megoldani. A kormányzati beavatkozás hatására nem ott épültek új lakások, ahol támogatások nélkül nem épültek volna, hanem ott, ahol néhány éven belül támogatások nélkül is megépültek volna.

A lakásépítés fajlagos mutatóinak alakulása 10, 30.000 fölötti lakosságszámú településen Forrás: Építési Piaci Prognózis 2021-2024 Készítette: Build-Communication Kft.

A két legrosszabb fajlagos mutatójú településen, Ózdon és Salgótarjánban a lakásprogram egyáltalán nem gyakorolt semmiféle hatást. Ezen a két településen 2016-és 2019 között, négy év alatt, egyetlen egy lakással sem épült több ahhoz képest, mint amennyi akkor épült volna, ha a kormány ez idő alatt egyetlen egy forintot sem költött volna lakástámogatásokra, és egyetlen egy forint lakás ÁFÁ-t sem engedett volna el!

A rövid távon eredményeket hozó lakáspolitika 2016 és 2019 között elért ugyan egy felfutást, a kész lakások száma még 2020-ban is 20.000 körül lehet majd, de 2021-2022-ben a volumen 14.500-14.000 körüli szintre esik vissza, hogy azután 2023-2024-re ismét 20.000-re nőjön. Abban az esetben sem várunk más számokat, ha 2022-ben egy ellenzéki összefogás nyeri a választásokat, mivel ezekben a számokban a 2021-es, újabb élénkítés hatása tükröződik.” – szögezte le az elemző.

 

További információ az Építési Piaci Prognózisról: Piaci prognózis – Build Marketing

 

 

Forrás: Build-Communication Kft.