A lakásépítés recesszió előtti és jelenlegi korlátai

62

Koji László, az ÉVOSZ elnöke megosztotta gondolatait a lakásépítés recesszió előtti és jelenlegi korlátairól.

SZABÁLYOZÁS

A 2001-2009. években a lakásépítések szempontjából az adó- és járulékszabályok nem voltak kedvezőbbek a jelenleginél és a foglalkoztatásra vonatkozó szabályok sem, mégis 35-40 ezer új lakóingatlan épült évente. Ezekben az években az állam és az önkormányzatok nagyobb aktivitást mutattak ingatlanok, területek előkészítésében és lakáscélú átadásában, közösségi közmű-fejlesztésekben. A jelzett, korábbi időszakban volt komplex lakásgazdálkodási program, kormányzati önálló hivatal is foglalkozott koordinált módon a témával.

Sem az építéssel járó adminisztratív feladat, sem pedig az építési szabályok nem voltak egyszerűbbek. Az azóta eltelt időszakban bevezetett elektronikus ügyintézést a piaci szereplők megszokták és elfogadták.

A lakásépítéseknél a bizalomvesztést és az anyagi problémák kezdetét a devizában történt hitelfelvételek, a „devizasokk” indította el, a gazdasági recesszió pedig ráerősített.

PIACI FOLYAMATOK

A recesszió előtti lakáspiaci ciklusban kissé leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy a magán- és a vállalkozói lakásépítés aránya 60-40%-ban oszlott meg a magán lakásépítés javára, ahol a megrendelő közvetlenül az építőipartól rendelte az új építésű lakóingatlant. Kevésbé nyomta rá a bélyegét a jelenlegihez képest az ingatlanfejlesztők piaci érdekeltsége, eredményelvárásai.

A lakóingatlanok valamennyi kategóriájában (családi ház, többlakásos projektek) jelentős elmaradások vannak a korábbi időszakhoz képest.

2007-2013. között a lakásépítő cégek a piacuk több mint 70%-át elveszítették, a recesszió végére csak minden ötödik lakásépítő cég maradt meg a piacon. A recessziót túlélő lakásépítők 2014-2019. között (6 év alatt) csaknem megháromszorozták a kapacitásukat, és 2019. év végén 19-20 ezer új lakás átadása sem kizárt.

A lakásépítés piaci kockázatai minden szereplő számára lényegesen kisebbek voltak az előző időszakban (árváltozások, kivitelezői kapacitások rendelkezésre állása stb.). Az építőipar országos átlagot tekintve 2019. évben bruttó 400 000 Ft/m2 áron megoldja a lakásépítéseket teljes felszereltséggel. Mégis, pl. Budapesten 1 000 000 Ft/m2 árakkal találkozunk.

A különbség a telekár, a közműfejlesztés, az ingatlanfejlesztők, beruházók költsége és eredményelvárása. Ez elgondolkodtató. Az építőipar közvetlen lakossági megrendelésre történő kivitelezése esetén 20-30%-kal olcsóbb négyzetméterárak jönnek ki, mintha ingatlanfejlesztőtől vásárol a vevő. Nyilván sokrétű kiszolgálásban részesül, amit azért érdemes elemezni.

Az építési telkek elérhetősége nehézkesebb, különös tekintettel Budapestre és agglomerációs övezetére. Itt lehetne feladata, közreműködői szerepe a települési önkormányzatoknak és az állami tulajdonnak, miszerint pl. bérlakásépítési célra „átadhatnak” ilyen ingatlanokat, ahol a „telek ára” a hosszú idősoron, a bérleti időszakban térül meg. A köz- és magánszféra jobb együttműködése, átlátható módon szükségszerű.

Az előző ciklusban a közösségi megrendelések az építőipari éves összes megrendelés 50-52%-át jelentették, jelenleg ez 60% körül mozog. Az összes építőipari építés-szerelési tevékenységen belül a „lakásügy” kb. 30-35%-os nagyságrendet jelentett, jelenleg ez 18-20% között van.

ALAPANYAG ÉS ESZKÖZÖK

Tíz évvel ezelőtt alapvetően másmilyen építőanyagokat, szigetelő anyagokat, szerelvényeket és egyéb termékeket használt az építőipar, mint jelenleg. Nincs értelme összehasonlítani a 10 évvel ezelőtti anyagipart, anyagipari termékeket a megrendelői, kivitelezői jelenlegi elvárásokkal.

Energetikai, környezettudatossági, lakhatási, kényelmi, „okos otthon” szempontokból mások az elvárások, a projekttartalmak. Másmilyen lakóingatlanokat építünk, mint a recesszió előtti években.

A hazai építőipari alapanyag kapacitás problémákat az építőipar alapvetően a környező országokból importtal megoldja. Ennek a folyamatnak azonban pótlólagos költség- és időigénye van. A háttéripari termékek beszerzésénél a termékek 95%-ánál a kivitelező építőipar nem tud közvetlenül a gyártótól vásárolni. Kereskedőláncok kötik le kapacitáslekötési szerződésekkel a termékeket, 2-3 kereskedői lánc áttétel sem ritka, hogy a kivitelező hozzájusson a beépítendő anyagokhoz, szerelvényekhez. Ezt a „magyaros” helyzetet érdemes lenne alaposan kiértékelni, elemezni.

Jelenleg 35-40 ezer lakás megépítéséhez nem áll rendelkezésre elegendő lakást építeni akaró kivitelezői kapacitás. Azonban az építőipar a fizetőképes lakáskereslet irányába tud fordulni. Magasépítési, épületépítési kapacitás rendelkezésre áll, csak ezen alágazat a számára üzletileg nagyobb lehetőséget biztosító, kisebb kockázatot jelentő létesítményeket részesíti előnyben. Ipari létesítmények, logisztikai központok, a közbeszerzési piac létesítményei (sport, egészségügy, oktatás és egyéb közintézményi projektek).

MUNKAERŐ

2019. év végére várhatóan 345 ezer főt foglalkoztat az építőipar, 100 ezer fővel többet, mint 2013. évben a foglalkoztatási mélyponton. További jelentős számú hazai munkaerő nem áll rendelkezésre. Ezzel a létszámmal lényegesen nagyobb teljesítményt, hozzáadott értéket kellene produkálni. Az unió építőipari teljesítményét figyelve, jelentős hatékonysági elmaradása van a magyar építőiparnak. 2020. évtől nem a létszámhiány kerül előtérbe, hanem a foglalkoztatottak szakképzettségének problémái. Az elmúlt években felvett munkaerő 95%-ban segédmunkásként kezdett el dolgozni.

Az új technológia, gépi beszerzések fogadására csak képzést követően lesznek felkészültek a munkavállalók. A felnőttképzés rendszere azonban gyenge. A céges képzések erősítésén túl az állami képzőközpontokat is erősíteni szükséges a felnőttképzés irányába.

A legjobb, sikeres építőipari és tervező vállalkozások tudnak olyan ajánlatot tenni, hogy a Nyugat-Európában munkát vállalt építőipari szakmunkások és mérnökök számára hazahívó erővel bírjon. Erre az ÉVOSZ „hazahívó programot” dolgozott ki és hajt végre Németország, Hollandia, Nagy-Britannia, Ausztria helyszínekre összpontosítva. A jó ajánlat:

  • a külföldi nettó bér 60%-a
  • legális, tartós foglalkoztatás
  • a lakóhelyhez közeli projekteken való foglalkoztatás
  • elfogadható munkavédelem, munkaegészségügy
  • kreatív csapat, karrierlehetőség
  • a kormányzati lakhatási és családtámogatás meglévő lehetőségeinek igénybevétele

Nem az EU-csatlakozás hatására, hanem a hazai építési piacon 2008. évtől jelentkező recesszió következtében indult el a munkaerő jelentős kiáramlása. Az építőipar a recessziós években 80-85 ezer foglalkoztatottat épített le, melyből kb. 30-35 ezer Nyugat-Európa országaiban vállalt munkát meghatározóan egyéni munkavállalóként. 2017. évig nem volt szükség külföldi munkaerő bevonására.

 

 

Forrás: ÉVOSZ