A BIM értékteremtése a létesítmény- és ingatlangazdálkodásban

Ez az a pillanat, amire a piac régóta várt: itt az Operational BIM! Az üzemeltetési BIM alapvetően a pénzről, a megtakarításokról, a jobb ingatlanhasznosításról és a „felhasználói élményről” szól.

A BIM (Building Information Modeling) az épületek tervezési és építési folyamata­inak átfogó digitális modellek segítségé­vel történő szimulálását és optimalizálását jelenti. Az épületek üzemeltetése szem­pontjából, azok teljes életciklusát tekintve a BIM jelentős előnyöket kínál a hagyo­mányos tervezési módszerekkel szemben, mivel általa bármikor részletes informáci­ókhoz juthatunk az épület bármely alko­tóelemét illetően. Nyilván ez nem takarja még a belső használati berendezéseket és az élettartam alatti változásokat.

A BIM fogalma az 1970-es évek óta léte­zik. Az épületek modellezésére kifej­lesztett első szoftvereszközök ebben az évtizedben jelentek meg, maga az „épületmodell” kifejezés Simon Ruffle 1985-ös cikkében bukkan fel. A digitális formátumú információk cseréjé­nek és interoperabilitásának elnevezése a Graphisoftnál például „virtuális épület” vagy „egy épületmodell”.

Észre kell venni, hogy az épületek élet­ciklusa hosszabb, mint a kivitelezési ideje. A fenntarthatóság jegyében pedig ma már az épületektől elvárjuk a több­funkciós használhatóság megteremtését. Például amikor egy Open-Office struk­túrájú irodaház esetében hirtelen az az igény keletkezik, hogy a továbbiakban bérlakásos házként üzemeljen, egy kór­házból pedig legyen szálloda. Ilyenkor nyilván a BIM az egyetlen segítség, és mellette cikkünk tárgya, a nagy attrakció: az Operational BIM.

Szeretem hangsúlyozni, hogy a magyar Graphisoft volt a BIM egyik élenjárója, és most is egy magyar csapat, az OrthoGraph hozza az új megoldást, méghozzá briliáns grafikával és felmérési egyszerűségével.

Tudjuk, hogy az 1980-as évek óta létező BIM nagy problémája a durva hardver­igény volt, és még ma is komoly akadály egy pontfelhőt előállító lézerszkenner ára és kezeléséhez szükséges szaktu­dás. De most itt van egy emészhető árú és bonyolultságú rendszer, ismerkedjünk meg vele.

A BIM felhasználásának egyik legfon­tosabb területe az, amikor egy épületet cél szerint használnak, és az üzemelte­tés támogatásához van szükség épületdo­kumentációra. Ez a leghosszabb szakasza is egy épület életének, általában 30–50 év, vagy akár több száz év. Legyen a felhasz­nálás egy egyetem, egy kórház, egy iro­daház vagy bármilyen ipari létesítmény, ezeknek az ingatlanoknak a feladata az, hogy a legtöbbet termeljék, mindezt a lehető legkisebb költséggel. Az üzemel­tetési BIM épp erről szól, legkevésbé sem a „szépségversenyről”, hanem alapve­tően a pénzről, a megtakarításokról, a jobb ingatlanhasznosításról és a „felhasználói élményről”.

Üzemeltetési BIM

Mi a három fő elvárás az BIM-től, ha azt üzemeltetésre szeretnénk használni?

1. Legyen nagyon gyorsan felmérhető

Nagyon gyors, pontos ingatlanfelmérés és leltározás egyszerű és masszív, kis költ­ségű eszközökkel (iPad, lézeres távolság­mérő, Leica Geosystems a 3D-hez, RFID vagy vonalkód olvasó). Itt ne csak egy szép alaprajzra vagy 3D modellre gon­doljunk, hanem egy részletes ingatlan­leltárra is. Minden karbantartási pontra egyedi azonosító – vonalkód vagy inkább egy RFID chip – kerül, és olyan tulajdon­ságokat rendelünk hozzájuk, amelyek segí­tik a döntéshozatalt.

Felújításhoz például rögzíteni szükséges a helyiségek, burkolatok vagy berendezések állapotát, ingat­lan-hasznosításhoz a helyiségkategóriákat, az aktuális használót, az energiaköltség csökkentéshez pedig a nagy fogyasztók energiafelhasználását, állapotát; a nyílás­zárók hőkamerás vizsgálata után pedig a minimális korszerűsítési javaslatokat. Itt jegyezzük meg, hogy ezek az adatok már integrálhatók egy Smart Contract-os rend­szerhez is. Ugye nem kell mondani, milyen előnyökkel jár ez.

Ezen adatok birtokában jelentős energia­költség-csökkentés érhető el. Az üzemi funkciók standard jelenléti alapú ener­giája összevethető a valós idejű mérések adataival. Lehetséges a tenderek gyors és pontos kiírása felújításhoz, a bérleti vagy takarítási szerződések felülvizsgálata, illetve vonalkódok alkalmazása a folya­mat-menedzsmentre. Utóbbi nagyon távoli lehet egy építészeti világú megközelítés­hez képest, de az üzemeltetési BIM épp ennyire van messze a tervezéstől, a meg­lévő tervek felhasználásától. Utóbbi a kar­bantartó számára jelent azonnali navi­gációt, hogy egy berendezéshez hogyan juthat el leggyorsabban, vagy a csatolt fotók, paraméterek alapján máris a megfe­lelő anyagokkal, eszközökkel jelenik meg egy hibabejelentés után. Látni kell, hogy ezek a folyamatok amúgy a work flow részei és az Operational BIM 50–60%-kal csökkenti a felkészülési időt a szervizfel­adatok ellátásában.

2. Legyen bárki számára elérhető

A BIM beépítése a napi működési folya­matokba, berendezések, helyiségek hivat­kozása link alapú kommunikációval, web böngészőben történő 3D/2D megjelení­tés, színezett alaprajzi vagy 3D kimuta­tások és egyszerű integrálhatóság a külső rendszerekkel. Ugye ezek a fogalmak már egy másik szakmához kötődnek? Az üze­meltetési BIM-et nem építészek használ­ják elsődlegesen, bár nekik is nagyon jó alap lehet egy elrendezés vagy átterve­zés elindításához, amit továbbra is CAD rendszerekben kell elvégezni. Az elsődle­ges célközönség a karbantartó kolléga, a döntéshozó, az FM menedzser vagy épp a bérlő vagy ingatlanvásárló.

Karbantartások vagy például gyártóso­rok kezelésének támogatásához a helyszí­nen mobiltechnológiával kell tudni elérni a friss adatokat, de az irodában egy dön­téshozó számára a legjobb eszköz egy web böngésző. Nem beszélünk CAD rendsze­rekről ezen felhasználásoknál, mert a nor­mál munkavégzéshez nincs szükség ilyetén ismeretekre, sem szoftverre. Egyszerűen, mint egy videojátékban (Sim City) baran­golhatunk az épületekben és láthatjuk tisz­tán az infrastruktúra elemeit, sőt azonosít­hatjuk, és a weben meg is kereshetjük azok adatait és újabb változatait.

Az adatelérés egy másik dimenziója a digi­tális integráció. Amíg a karbantartó egy egyszerű weblinkkel találja meg az adott berendezést, addig egy FM rendszer szá­mára az integrált adatelérés a fontos. Bér­leti területek, takarítási területek, festési felületek vagy burkolattípusok szerinti bon­tásban a különböző számított adatok képe­zik azt az információértéket, amelyek fel­használásával egy épület gazdaságosabban válik üzemeltethetővé. De épp így profitál az üzemeltetési BIM-ből az épületautoma­tizálási rendszer vagy a tárgyalómenedzs­ment-rendszer is. A fontos az, hogy mindig a legfrissebb épületállapot álljon rendelke­zésre a benne levő karbantartási vagy lel­tári tételekkel, azok aktuális helyével.

3. Legyen mindig naprakész

El is jutottunk az üzemeltetési BIM talán legfontosabb eleméhez. Egy ilyen adatál­lomány naprakészen tartása csak akkor valósulhat meg, ha ez ott és akkor történik meg, amikor a változások is megtörténnek. Azaz, amikor egy berendezést lecserélnek, beépítenek vagy leszerelnek, amikor egy osztály átköltözik egyik helyről a másikra vagy egy felújítás épp folyamatban van. Ott, a helyszínen tudjuk a legbiztosabb adatokat rögzíteni, pontosan akkor, amikor a változás történik. Mindez végtelen egy­szerű kell legyen, mert csak akkor fog jól működni, ha a munkát ténylegesen végző kolléga ezt meg tudja tenni, tehát a karban­tartó vagy a műszaki ellenőr, de minden­képp az, aki épp az adott feladatot átveszi vagy elvégzi.

Hogy az adatok naprakészen tartása ne legyen pusztán egy feladat, az adott fel­használó egyből értéket kap ebből. Mun­kaátvételnél azonnal rendelkezésre áll a festési, az ablak/ajtó, a padlóburkolati, lábazati vagy a falburkolat felülete is, azaz valós mennyiség alapján történhet meg az elszámolás. Mindeközben a központi épü­letdokumentáció mindig naprakész, pontos marad, és így nemcsak a kollégák fejében gyűlik az emlék arról, hogy vajon mi is az aznapi aktuális állapot.

Kivitelezések során nemcsak a terület-és felületinformációk szolgálnak segítsé­gül az elszámolásokhoz, hanem a beépí­tett berendezések pontos leltára is vagy az esetleges hibák azonnali dokumentálása is.

A felmérés és adatváltoztatás eszközei, folyamata

Hangsúlyoztuk, hogy a felmérésnek és lel­tározásnak végtelenül egyszerűnek kell lennie. Az OrthoGraph ebben különleges, mert lézeres távolságmérőkkel, panoráma­kamerával, RFID olvasóval dolgozik, ame­lyek egy iPad-del vagy iPhone-nal köz­vetlenül cserélnek adatokat. Minden mért adat, változtatás azonnal látszik az üze­meltetési BIM-ben, azaz ha valami még hiányzik vagy pontatlan, akkor azt máris, még a helyszínen javítani tudja a felmérő.

De nemcsak eszközökben alacsony az elvárás, hanem a felmérést tekintve is egy­szerűek a folyamatok. Nagyon hason­lóak, mint ahogy az ember egyébként is csinálná, csak az OrthoGraph rendszere azonnal mutatja az eredményeket, és gon­doskodik arról, nehogy elmaradjon bármi fontos mérés vagy leltári információ. A felmérő bemegy a helyiségbe, körbenéz és berajzolja a képernyőn a helyiség hozzá­vetőleges alaprajzát. Egy lézeres távolság­mérővel leméri a minimális falhosszakat és szükség esetén – ha vannak nem derék­szögű sarkok vagy görbe falak – a szüksé­ges átlókat is. Lehelyezi a modellbe a nyílászárókat, köz­ben egyesével leméri mindet, és már kész is a 3D modell, sőt a felmért adatokon túl a számított adatok is azonnal rendelkezésre állnak. Mindezt a rendszer interpolálja a 3D-s térbe. A helyiség tartozékairól a kötelező vagy szükséges leltári adatok is rögzíthetők. Az OrthoGraph rendszere folyamato­san ellenőrzi az adatok meglétét és típu­sát, legyen az szöveg, számlista vagy egy panorámakép.

Bonyolultabb esetben, esetleg egy három­dimenziós csőfelmérés esetén alkalmaz­ható a Leica Geosystems által gyártott okos lézeres távolságmérő készülék, amely nemcsak távolság mérésére, hanem 3D pontok, koordináták mérésére is alkalmas. Ezzel csak rámutatunk falakra, sarkokra vagy például sprinklerek pontos pozíci­ójára, és ezek az elemek pontosan a valós helyük digitális leképezésében jelennek meg. Épp így a csövek, akár bonyolult cső­hálózatok felmérése során is csak a csövek töréspontjaira kell rámutatni, és máris a helyükön jelennek meg azok is, méghozzá nagy pontossággal. Fontos, hogy minden adatrögzítés során – beleértve a csöveket is – az egyes elemek intelligensek, azaz valós tulajdonságokkal, akár fotókkal lát­hatók el. Ez utóbbi különbözteti meg leg­inkább az üzemeltetés számára szükséges BIM adatokat az általános grafikai BIM adatoktól.

Egy épületről, berendezésről, gyártóipari berendezésről percek, órák vagy legfel­jebb napok alatt létrehozható egy üzemel­tetési BIM, amely az épület teljes életútja során épp ilyen egyszerűen tartható napra készen.

Jól látszik, hogy az üzemeltetési BIM nem megy szembe a BIM egyéb felhasználása­ival, hanem kiegészíti azokat. Új építésű ingatlanok esetén a megvalósult állapo­tot szükséges rögzíteni. A felmérés itt egy digitálisan kontrollált munkafolyamat, ami a felmérést, leltározást, fotók és panorá­maképek készítését szabályozza, digitális minőségbiztosítást nyújt már a helyszínen, majd ezt fenntartja az épület teljes felhasz­nálási életciklusában.

Már meglévő épületek esetében pedig egy­szerűen nincs vagy csak nagyon régi, de biztosan pontatlan dokumentációk állnak rendelkezésre. Jellemzően ezekben kar­bantartási pont vagy berendezési leltár sin­csen, azaz ilyen esetben az üzemeltetési BIM bevezetése annál jobb, minél hama­rabb történik.

Ma az OrthoGraph rendszerét a világon egyedülállóan e három elv mentén hoz­ták létre, hogy biztosítson minden olyan funkciót, ami jelentős költségcsökken­téshez, hatékony ingatlanhasznosításhoz szükséges. Az üzemeltetési BIM haté­konyan dolgozik együtt az egyéb cél­rendszerekkel, mint amilyen az FM, az épületautomatizálás vagy energiame­nedzsment-szoftverek. A szoftvernek nagyon jó eredményei van­nak kórházi, egyetemi kampusz környe­zetben az ingatlanfejlesztőknél vagy akár gyártóipari környezetben is.

Forrás: Magyar Építéstechnika 2023/3.