2024. március 29., péntek

UJ HONLAP BANNER 250 100

A BKIK Lakásügyi Kerekasztal Fórum új bérházépítési program kialakítását szorgalmazza. Javaslataikban átfogó és gyakorlatias, új típusú megközelítést mutatnak be az állami, önkormányzati, valamint a gazdasági élet döntéshozói számára.

A BKIK Lakásügyi Kerekasztal Fórumot 16 szakmai szervezet hozta létre 2014 tavaszán, 2015-re 24 szakmai entitás jegyzi ezt az anyagot. A lakhatás, lakásmobilitás, a nemzeti otthonteremtés ügyét szolgáló Fórum célja a korszerű lakhatásra vonatkozóan minden érintett számára vonzó és megvalósítható konstrukció felmutatása annak érdekében, hogy korszerű, energetikailag hatékony lakásállomány jöjjön létre, mivel nem mennyiségi, hanem minőségi a lakáshiány. Továbbá, hogy az a széles réteg, amely nem tudja, vagy átmenetileg nem akarja megfinanszírozni a lakástulajdon-szerzést, biztonságos, megfizethető és megfelelő színvonalú szociális vagy piaci alapú bérlakhatáshoz juthasson.

Javaslataikban megfogalmazták egy közhasznú bérházépítési programmal kapcsolatos:

  • műszaki-energetikai elvárásokat,
  • a szervezeti, működési és finanszírozási lehetőségeket,
  • a szükséges jogi és szabályozási tennivalókat.

Mindemellett megvizsgálták a lehetséges intézkedések lakhatási, szociális, gazdasági és munkaerő-piaci, foglalkoztatási hatásait is.

A lakásáfa csökkentése gazdasági és társadalmi érdek

Üdvözlendő hír, hogy kormány szerint is érdemes lehet csökkenteni a lakásáfát. Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter októberi nyilatkozatai szerint a szaktárca már vizsgálja az áfacsökkentés megvalósításának részleteit. Teljes mértékben egyetértünk azzal, hogy a lakásépítések 27%-os áfájának csökkentése végre lökést adhatna a lakásépítési beruházásoknak.

A Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) határozott álláspontja szerint az új lakások értékesítésére vonatkozó vételárat terhelő 27%-os áfa mértékének 5%-ra csökkentése egyértelműen és határozottan kilendítené az új lakások építésének piacát a jelenlegi mélypontról, és mindezt úgy, hogy az építési tevékenységre fehérítő hatást gyakorolna, további költségvetési forrást, bürokrácianövekedést nem igényelne, és költségvetési egyenlege is pozitív lenne. Ennek következtében pedig az épített lakások száma rövid távon 20 000 körüli darabszámra emelkedne évente.

Ugyanakkor felhívjuk a figyelmet, hogy szükséges az is, hogy az új lakások eladása mellett a magánszemélyek által lakásépítésért fizetett vállalkozói díjra és a lakásfelújításokra is alkalmazzák a kedvezőbb áfakulcsot. Indokolja ezt, hogy a családi házak építése jellemzően vállalkozó szerződéssel történik, valamint hogy a lakásfelújítás szintén fontos eleme a lakásállomány minőségi megújításának.

Az alacsonyabb áfamérték hozzájárulna az építési ágazat kifehérítéséhez. Amennyiben készül számla, sokkal inkább lennének írásbeli szerződésekkel lefedett teljesítések, ez segítené az építkezőket a garanciális igények érvényesítésében, és közvetve hozzájárulna a számonkérhetőséghez és az építési minőség növeléséhez.

Márpedig a lakásépítésekre nem a lakásszám növelése, hanem a lakásállomány minőségi megújítása miatt van szükség. A mai magyar lakásállomány nem alkalmas arra, hogy több mint 400 évig fennmaradjon. A 100 éves megújulási ütemhez évi 43 000 db lakást kellene építeni.

A lakásállomány minőségi megújítása közérdek, ennek egyik lényeges eleme a lakásépítés. Ezért a lakásépítések száma a mindenkori kormány teljesítményének egyik fontos fokmérője, mutatva a jövő iránti elköteleződését.

A kiszámítható jövő része az elérhető, minőségi lakhatás megoldása. Ehhez szükség van egyrészt elérhető, minőségi lakásokra, másrészt a családalapító fiatalok támogatására. A lakásépítés, illetve új építésű lakás vásárlása olyan mértékű kiadást jelent a családoknak, amelyek ellensúlyozásához speciális eszközökre van szükség. A jelenlegi támogatások nem kompenzálják az építést terhelő 27%-os, európai viszonylatban kiugróan magas áfát.

A TLE kutatásai, amelyeket egyetemisták körében végzett, egyértelműen azt mutatják, hogy a fiatalok korábban alapítanának családot, illetve nagyobb arányban képzelnék el Magyarországon a jövőjüket, ha megfelelő otthonteremtési támogatáshoz jutnának, lennének minőségi, megfizethető bérlakások, támogatást kapnának a minőségi lakhatás megteremtéséhez. A KSH-adatok alapján készített felmérésünk eredményeit összefoglaló, a magyar lakásállomány állapotát bemutató tablók a http://www.igylakunk.hu/galeria/tenyek-adatok és a http://www.igylakunk.hu/galeria/magyar-lakohazak-kepekben oldalon találhatók.

HELYZETÉRTÉKELÉS

A magyarországi lakáshelyzet a mai napig magán hordozza a 2008-as válság hatásait, valamint a lakásállomány természetes avultságának következményeit. A 2013-ban használatba vett 7293 db lakás évszázados mélypont volt (2004-ben 43 913 db), a lakás mobilitást jellemző „tranzakciók száma" a 230–240 ezerről 75–80 ezerre esett. Nem történt áttörés a lakások felújításának területén sem, miközben a lakások energetikai jellemzői rendkívül rosszak.

A 4,39 milliós lakásállományon belül 8-9%-ra tehető a bérlakások aránya, ebből kb. 144 ezer, 3,7% önkormányzat vagy „más intézmény, szervezet" tulajdona, ami korlátokkal megfeleltethető a szociális bérlakás kategóriának. A 2014-ben épült 8.358 db lakás mindössze 4%-a (293 db) bérlakás, de mintegy 478 ezer lakásból, a lakásállomány kb. 10,9%-a nem lakottnak jelentett.

A LAKHATÁSI KÖRÜLMÉNYEK JAVÍTÁSA

A lakásállomány felújítása, korszerűsítése, új bérházak építése

Véleményük szerint a települések arculatát javító, korszerű lakóparkok mintáját a közel nulla, legalább „A" minősítésű épületenergetikai szinten megépített korszerű bérházak, bérházparkok jelentik.

A bérlakások speciális funkciót töltenek be a lakásállományban; ezek a funkciók megfelelő arány esetén tudnak érdemben megjelenni. A bérlakások a szociális lakhatásban, a munkaerő- és a lakosság mobilitásának elősegítésében játszanak szerepet.

A piaci elven működő bérlakások lakói a saját döntésük alapján választják ezt a lakhatási formát. A bérlakásállomány növelése a meglévő, de nem lakott lakások bérlakás célú hasznosításának megszervezésével, valamint új bérházak építésével is lehetséges.

A Fórum tagjai a bérházak építését azért tekintik kiemelt célnak, mert ezen épületek lakásai korszerű épületenergetikai jellemzőkkel – ezáltal fajlagosan alacsony üzemeltetési költségek mellett – továbbá tömbszerűen, tartósan és üzemszerűen professzionális keretek között működhetnek bérlakásként.

A meglévő lakásállomány bérlakáscélú hasznosítása

A bérlakásállomány része az a több tízezer lakás, amelyek a „bedőlt" hitelek kezelése keretében a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. tulajdonába kerültek. Ezek a lakások – vélhetően – hosszú távon nem lesznek bérlakások, mivel rendkívül heterogén állományról van szó és emellett elhelyezkedésük is szétszórt az egész ország területén.

A szociális lakhatást segíti a Habitat for Humanity Magyarország és a Városkutatás Kft. „Új típusú közösségi bérlakásrendszer (KBR) kiépítése" projektje, illetve ennek keretében a Szociális Lakásügynökségek (SZOL) szervezésének elindítása.

A SZOL közreműködésével a lakástulajdonosok egy előre meghatározott időtartamra vállalják, hogy szociális céllal adják ki lakásukat, a piacinál alacsonyabb áron, amelybe a bérbevételből származó adókiadás elengedése be van építve. Ennek fejében a konstrukció biztos és folyamatos bevételt garantál számukra, illetve elérhetővé tesz kedvezményeket és támogatásokat.

A szociálisan rászorult bérlő a piacinál alacsonyabb lakbéren bérli a lakást, ezen felül rászorultsága mértékében lakbértámogatást kap. Az egyedi SZOL-ok feladata, hogy bevonja a magántulajdonú lakásokat a rendszerbe; és a kockázatok hatékonyabb kezelésével és korlátozott állami támogatással levigye a piaci lakbéreket, majd a lakásokat olyan célcsoportok között osztja el, akik támogatások segítségével meg tudják fizetni a lakás költségeit. Továbbá – ha ez szükséges – a SZOL szociális munkával segíti az integrációt és a megfizethetőséget.

A meglévő lakások hasznosítása a szociális lakhatást segíti, az építőipar fejlődésére, a munkaerőpiacra és a foglalkoztatásra nincs hatása.

kep1-BKIKÚj bérházak építése

A következő években csak a műszaki érveket (az energetikát, továbbá a lakásállomány 100 évenkénti cseréjét is) alapul véve évi 5–10 ezer bérlakás építése lenne kívánatos Magyarországon. Ezt indokolja a bérlakások alacsony száma, a hazai bérházrendszer hiánya – mindazon lakhatási funkciók alacsony színvonalú működése, amelyeket egy nagyobb arányú bérlakásállomány segíteni tudna. Ugyanakkor ennek a több ezer lakásnak a megépítése csak piaci keresletvezérelten lehet érdemben gazdaságos, vagyis akkor, ha a fizetőképes keresletet jelentő munkaerőnek épül.

A bérházépítési program elindítását alátámasztja az is, hogy a hazai lakásépítési ágazatban bekövetkezett negatív konjunktúraciklus részleges korrigálására egy állami, önkormányzati és vállalkozói részvétellel, támogatással működő bérházépítési rendszer lehet alkalmas.

Az állami bérházépítési program megvalósításával tartós értéket hozhatunk létre, s ezzel emeljük az alacsony műszaki színvonalú nemzeti lakásállomány összesített minőségét.

Bérház mintamodell

A mintamodellükben lévő lakásokat hosszú távon bérlakásokként működtetnénk. A bérháznak, illetve a bérlakásoknak a tulajdonosa és üzemeltetője a szociális alapú bérházak, -lakások vonatkozásában az állam, illetve az önkormányzat (osztatlan tulajdon), üzemeltetője általában a tulajdonos, illetve kiszervezés esetében az illetékes önkormányzati társulás, illetve az üzemeltetéssel megbízott külső gazdasági társaság.

A piaci alapú bérházak, bérlakások esetében a tulajdonos az építtető, vagy befektető vállalat, illetve az önkormányzat is lehet, amennyiben a bérházépítés telke az önkormányzat tulajdonát képezi és a bérlőkijelölési jogosultsága fejében költségtérítés nélkül bocsátja a bérházépítő rendelkezésére. Az üzemeltető itt is a tulajdonos, illetve – kiszervezés esetén- a megbízott vállalat feladatát képezi (ingatlan-office tevékenység keretében).

A tulajdonos és az üzemben tartó az állam, önkormányzat, illetve – az előbbiekkel meghatározott szabályok betartásával együttműködő – vállalkozó-befektető egyaránt lehet. A bérlők kiválasztása és kezelése az állam és az önkormányzatok esetén a rájuk vonatkozó jogszabályok szerint, a vállalkozások esetén a kötött együttműködési megállapodások alapján történik.

MŰSZAKI ÉS ENERGETIKAI ELVÁRÁSOK

A bérházak építésének, valamint a lakásfelújítás, korszerűsítés teljes folyamatában és minden elemében az alábbi megközelítést kérik, illetve életciklus költségelemzés alkalmazását javasolják a tervezéskor, hogy olyan épületek épüljenek, amelyek:
• üzemeltetése olcsó, tartósan fajlagosan alacsony költségekkel jár; az épületek a legkorszerűbb műszaki-energetikai elvárásoknak is megfeleljenek,
• kizárólag korszerű technológiával, megfelelő teljesítmény jellemzőkkel bíró és erre vonatkozó legális igazolással rendelkező építési termékek és építőanyagok kerüljenek beépítésre;
• környezetbarát, gazdaságos, természetes, alacsony környezetterhelésű, magyar alapanyagok és megoldások kerülnek alkalmazásra, mind az építés, mind az üzemeltetés folyamán;
• épületenergetikai szempontból minimálisan a mindenkori költségoptimalizált szintnek megfelelő épületek épüljenek (megújuló energiaforrások felhasználásával) az építésben pedig jelentős szerepet kell, hogy játsszanak a magyar építő- és építőanyagipari kis- és középvállalkozások.

PÉNZÜGYI ÉS FINANSZÍROZÁSI MODELL

kep2-BKIKA bérházépítési program beindítását alapvetően befolyásolja, hogy milyen finanszírozási lehetőségek állnak rendelkezésre, mitől lehet és érdemes egy bérházprogramot finanszírozni.

Céljuk egy nonprofit, illetve közhasznú, speciálisan támogatott finanszírozási modell kialakítása és működtetése, amely projektoldalról támogatná a bérházak építését, s a piaci szabályokat kizárólag a működtetésre alkalmazza a hosszú távú értékmegőrzést elősegítő közhasznú elemek bevonásával.

Fontos kiemelni, hogy a modell a bérleti díjakat gazdasági és szociális szempontok együttes figyelembevételével határozza meg oly módon, hogy a szociális alapú bérlők támogatása rászorultsági alapon – az adott önkormányzati rendelkezéseknek megfelelően és az onnét kapott támogatásokkal – a bérleti díj elszámolással szemben történjen (összemoshatóság kizárásával). Ily módon a szociális bérlakások is megtérülnek, fenntarthatóságuk biztosítható.

A program reális fajlagos alacsony üzemeltetési költségek mellett működő, alacsony rezsijű, a fenntarthatósági szempontokat megvalósító bérházrendszer kialakítását célozza, amely a jelenleginél kedvezőbb bérleti díjakat tenne lehetővé a lakóknak, egyben hozzájárulna a 2014–2020 közötti uniós célok megvalósításához is.

A vállalkozói bérházépítések gazdaságiszabályozási, illetve támogatási rendszerét úgy kell kialakítani, hogy a szabályozott keretek között az elvárások betartásával a vállalkozó a saját gazdasági szempontjainak megfelelő döntést tudjon hozni.

JOGI ÉS SZABÁLYOZÁSI JAVASLATOK

A program beindítása a jogi-szabályozási környezet felülvizsgálását feltételezi:

  • az építőanyagokkal és az építéssel kapcsolatos jogszabályok,
  • az épületek energetikai jellemzőire vonatkozó előírások,
  • a bérházak építésére és működtetésére, az államra, az önkormányzatokra, a vállalkozásokra,
  • valamint ezek együttműködésére vonatkozó szabályok,
  • a lakóingatlanok bérbeadásának szabályai, benne a bérbeadók és bérlők együttműködése,
  • az adószabályok vonatkozó részei,
  • a lakáscélú állami támogatások érintett fejezetei,
  • a bérlő támogatásokra vonatkozó szabályok (CSOK kiterjesztése, vállalati támogatások adókedvezmény rendszere, stb.)

A meglévő, társasházon belül működő bérlakások kezelésével kapcsolatban a Fórum javaslatokat tett törvény- (Lakástörvény) és jogszabály- (pl. adózási) módosításokra, valamint olyan speciális Garancialap létrehozására, amelyek biztonságosabb környezetet nyújtanának mind a bérbeadóknak, mind a lakásbérlőknek. Áttekintettek olyan kapcsolódó területeket is, mint a házkezelés, a hátralékok behajtásának rendszere, illetve etikai kódex megalkotása a lakóközösségeken belül.

A BÉRHÁZPROGRAM KIEMELT ELŐNYEI

Nonprofit bérlakás tömeg megteremtésével piackonform megoldásként egy új kínálati szegmens jelenik meg a hazai bérlakáspiacon, amely jól egészíti ki a jelenleg működő piaci és szociális bérlakások szegmensét, és egy piaci szabályozással kezelhető és

  • igazítható rendszert jelenít meg a hazai bérlakások területén. Az állami felügyelettel indított és irányított önkormányzati bérház / bérlakásmodell stabil pénzügyi piacot is teremt, és jól illeszthető az MNB vállalkozásélénkítő programjához.
  • Az egyre nagyobb piaci részesedést szerző hazai állami tulajdonú kereskedelmi bankok számára hosszú távú piacot biztosít.
  • A programmal jól kezelhetővé válik a szociális bérlakások konszolidációja is és a kapcsolt támogatás révén az üresen álló ingatlanok kezelése és üzemeltetése egy hosszú távú és stabil önkormányzati ingatlangazdálkodási program alapja lehet.
  • A bérházak építése hozzájárul a hazai építőanyag és építési termékgyártók fejlődéséhez és az építőipari foglalkoztatás bővítéséhez, illetve fenntartásához.
  • A bérlakások elősegítik a munkaerő tartós és biztonságos, fenntartható mobilitását, a hitelválságmentes lakhatást.
  • A bérházak építése komoly és tartós munkahelyteremtő tényező a beruházás és az üzemeltetés révén egyaránt.
  • A bérlakásprogram energiaoptimalizált, költséghatékony épületek létesítését és üzemeltetését garantálja.

A program harmonizál az európai uniós követelményekkel és illeszkedik mind a hazai, mind a közvetlen európai projektek rendszerébe (HORIZON2020).

  • Kapcsolódó kiegészítő projektekkel folyamatosan bővíthető.
  • A bérházak és bérlakások építése növeli a nemzeti vagyonunkat (GDP)

A BKIK lakásügyi kerekasztal fórum által kidolgozott program célja:

  • mintanyújtás önkormányzatoknak saját fejlesztések indításához,
  • az állam lehetséges feladatainak körbejárása, javaslatok megfogalmazása,
  • a vállalkozói lehetőségek és feltételek – beleértve a finanszírozási modelleket is – összeállítása,
  • javaslatok a fenti szektorok együttműködésére és munkamegosztására.

 

Sztranyák József
elnök, BKIK Ingatlanosztály

 

 

Keresés

mehi-banner-media 120x240